2017年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》复习全书【核心讲义＋过关练习】

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内容简介
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第一章　房地产和建筑概述
　第一节　房地产概述
　第二节　房屋建筑基础知识
　第三节　房地产识图
　第四节　房地产面积
　第五节　房屋设施设备
第二章　房地产经纪行业
　第一节　房地产经纪概述
　第二节　房地产经纪专业人员职业资格制度
　第三节　房地产经纪人协理
　第四节　房地产经纪行业发展
第三章　房地产经纪管理
　第一节　房地产经纪机构设立和备案
　第二节　房地产经纪相关主体的法律关系
　第三节　房地产经纪行为规范
　第四节　房地产经纪行业管理
第四章　房屋租赁
　第一节　房屋租赁市场概述
　第二节　房屋租赁管理规定
　第三节　房屋租赁价格
　第四节　房屋租赁环节的税费
第五章　房屋买卖
　第一节　房屋买卖市场
　第二节　房屋买卖及其流程
　第三节　房地产价格分析
　第四节　房屋买卖环节税费
第六章　个人住房贷款
　第一节　个人住房贷款概述
　第二节　个人住房贷款产品要素及流程
　第三节　个人住房贷款计算
　第四节　房地产抵押
　第五节　个人住房贷款代办服务
第七章　不动产登记
　第一节　不动产登记制度概述
　第二节　不动产登记种类和程序
　第三节　土地、房屋所有权和使用权登记
　第四节　土地、房屋抵押权登记和其他登记
　第五节　不动产登记资料查询
　第六节　不动产登记业务代办服务
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            
为了帮助考生顺利通过房地产经纪人协理职业资格考试，我们根据最新考试大纲、考试用书和相关法律法规编写了房地产经纪人协理职业资格考试辅导资料（均提供免费下载，免费升级）：房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》复习全书【核心讲义+过关练习】
本书是房地产经纪人协理职业资格考试科目《房地产经纪综合能力》的复习全书【核心讲义+过关练习】。本书根据最新《全国房地产经纪人协理职业资格考试大纲》中“房地产经纪综合能力”的内容和要求编写而成，共7章。每章均包括核心讲义和过关练习两大内容。本书的核心讲义由圣才名师根据多年的考试辅导经验，浓缩整理而成。该讲义按最新考试大纲编排，包括大纲要求的主要内容，基本覆盖了考试的所有命题点，并对重难点内容进行了相应的归纳和拓展。同时根据考试大纲及考点按章精心编写了过关练习题，以方便考生检测学习效果，评估应试能力。
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内容预览
第一章　房地产和建筑概述
【知识框架】

【重点难点归纳】
第一节　房地产概述
一、房地产及其相关概念
（一）房地产的概念
1．房地产的定义
房地产，是指房屋和土地，或者房产和地产，严格意义上的房地产是一种不动产。
2．房地产的组成部分
（1）房地产实物，是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。
（2）房地产权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益。
（3）房地产区位，是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系。
（二）土地的概念
从房地产经济的角度看，土地是三维立体的空间，具体是指地球的陆地表面及其一定范围内的空间。
（三）建筑物的概念
1．广义的建筑物
（1）房屋，是指有基础、墙、屋顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。
（2）构筑物，是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
2．狭义的建筑物
狭义的建筑物主要是指房屋，不包括构筑物。
（四）其他地上定着物的概念
（1）其他地上定着物是建筑物以外的地上定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从属物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。
（2）仅仅是放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，不属于其他地上定着物。
二、房地产的重要性
房地产既是一种极为重要的财产，又是一种量大而面广的财产。说其极为重要，是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。在世界上大多数国家的国民财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般占50％～70％，其他种类的财产之和也不及房地产一项。因此，房地产也是家庭财产的最重要组成部分。
三、房地产的特性
（一）不可移动
不可移动特性又称位置固定性。作为立体空间、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。房地产的不可移动性决定了房地产市场是一个地区性市场（一般一个城市是一个市场）。
（二）独一无二
独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争。
（三）寿命长久
尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地球表面所标明的场所，作为空间是永存的。由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但在我国，单位和个人依法使用土地有法律规定的使用年限。
（四）供给有限
土地的有限性和不可再生性，以及房地产的不可移动性，决定了房地产的供给是有限的。增加房地产供给的两条途径为：
（1）将农用地、未利用地转化为建设用地，并开发为人类使用的房地产；
（2）在建设用地上增加建筑高度、建筑密度和容积率等。
（五）价值较大
与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价高来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。
（六）用途多样
多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途。房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。
（七）相互影响
房地产具有不可移动性，其利用通常会对周边的房地产产生影响，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响，从而房地产具有相互影响的特性。
（八）易受限制
房地产是生产、生活不可缺少的基本要素，关系民生及社会、经济稳定，且具有不可移动和相互影响的特性，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。
（九）难以变现
房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得其变现能力弱。房屋买卖通常需要经过一个较长时间才能成交，因此，同一宗房地产的买卖一般不会频繁发生。
（十）保值增值
房地产由于寿命长久、不可再生，其价值通常可以得到保值，甚至增值。房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。
四、房地产的种类
（一）按照房地产用途的分类（见表1-1-1）

表1-1-1 按照房地产用途的分类

类型	具体内容
居住房地产	指供家庭或个人居住使用的房地产，可分为住宅和集体宿舍两类
办公房地产	指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类
零售商业房地产	指供出售商品使用的房地产
旅馆房地产	指供旅客住宿使用的房地产
餐饮房地产	指供顾客用餐使用的房地产
体育和娱乐房地产	指供人健身、消遣使用的房地产
工业房地产	指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产
农业房地产	指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产
特殊用途房地产	指包括汽车站、火车站、机场、码头等
综合用途房地产	指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产

（二）按照房地产开发程度的分类（见表1-1-2）
表1-1-2 按照房地产开发程度的分类

类型	具体内容
生地	指不具有城市基础设施的土地
毛地	指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地
熟地	含义	指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地
类别	①“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；  ②“五通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；  ③“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整
在建工程	指建筑物已开始建造但尚未竣工、不具备使用条件的房地产，包括停缓建工程
现房	含义	指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地
类别	①新房，按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房；  ②旧房

（三）按照房地产实物形态的分类（见表1-1-3）
表1-1-3 按照房地产实物形态的分类

类型	内容
土地	可分为：①无建筑物的土地，即空地；②有建筑物的土地
建筑物	可分为：  ①已建造完成的建筑物，包括新的建筑物和旧的建筑物；  ②尚未建造完成的建筑物，包括正在建造的建筑物和停缓建的建筑物
土地与建筑物的综合体	可分为：  ①土地与已建造完成的建筑物的综合体，即现房和土地；  ②土地与尚未建造完成的建筑物的综合体，即在建工程或房地产开发项目
房地产的局部	不是整幢房屋，而是其中的某层、某套
未来状况下的房地产	最常见的一种是期房
已经灭失的房地产	已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋
以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产	—
整体资产中的房地产	—

（四）按照房地产是否产生收益的分类
（1）收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产。
（2）非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产。
（五）按照房地产经营使用方式的分类
包括：（1）销售的房地产；（2）出租的房地产；（3）自用的房地产（包括住户自住和企业自身营业使用）。

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