谭峻《地籍管理》（第5版）笔记和课后习题详解

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内容简介、编委
目录
第1章　总　论
　1.1　复习笔记
　1.2　课后习题详解
第2章　土地产权制度
　2.1　复习笔记
　2.2　课后习题详解
第3章　土地调查与遥感监测
　3.1　复习笔记
　3.2　课后习题详解
第4章　地籍调查
　4.1　复习笔记
　4.2　课后习题详解
第5章　土地登记
　5.1　复习笔记
　5.2　课后习题详解
第6章　地籍信息管理
　6.1　复习笔记
　6.2　课后习题详解
第7章　地籍信息系统建设
　7.1　复习笔记
　7.2　课后习题详解
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内容预览
第1章　总　论
1.1　复习笔记
一、地籍管理研究体系
1．地籍与地籍管理
（1）地籍的概念及特点
地籍是国家为一定目的，记载土地的权属、界址、数量、质量（等级）和用途（地类）等基本状况的图簿册。
地籍具有空间性、公信性、精确性和连续性等特点。
（2）地籍分类
①按发展阶段划分，地籍分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍。
税收地籍是各国早期建立的为课税服务的登记簿册，记载的主要内容是土地纳税人的姓名、土地坐落、土地面积以及为确定税率所需的土地等级等。税收地籍所采用的手段主要是丈量地块面积和按土壤质量、土地出产物等评定土地等级。
产权地籍又称法律地籍，是国家为维护土地合法权利、鼓励土地交易、防止土地投机和保护土地买卖双方的权益而建立的土地产权登记的簿册，经产权登记的土地登记簿册具有法律效力。
多用途地籍又称现代地籍，是税收地籍和产权地籍的进一步发展，其目的不仅是为课税或产权保障服务，更重要的是为各项土地利用和农地保护，为全面、科学地管理土地提供信息服务。
②按特点和任务划分，地籍分为初始地籍和日常地籍。
初始地籍是指在某一时期内，对区域内全部土地进行全面调查后，最初建立的地籍图册。而不是指历史上的第一本簿册。
日常地籍是针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化，以初始地籍为基础，进行修正、补充和更新以保持地籍现势性的地籍图册。初始地籍和日常地籍构成了不可分割的完整体系。
③按行政管理层次分，地籍分为国家地籍和基层地籍。习惯上将县级（含）以上各级土地管理部门所从事的地籍工作称为国家地籍，基层地籍是指县级以下的乡（镇）土地管理所和村级生产单位（国有农牧渔场的生产队），以及其他非农业建设单位所从事的地籍工作。
④按地域和城乡土地的不同特点划分，地籍分为城镇地籍和农村地籍。
城镇地籍的对象是城市和建制镇的建成区或规划区的土地，以及独立于城镇以外的工矿企业、铁路、交通等的用地。城镇地籍需要采用大比例尺地籍图，其地籍测量数据要求采用精度高的测量方法测算。
农村地籍的对象是城镇郊区及农村集体所有土地，国有农场使用的国有土地和农村居民点用地等。
（3）地籍的功能与作用
①地籍是国土资源管理的基础。
②地籍是合法权益保障的基础。
③地籍是国民经济发展的保障。
④地籍为国家税收提供基础资料。
（4）地籍制度
地籍制度是国家对涉及地籍工作所作的法律和政策规定，也是地籍工作规范化、制度化和法制化的归宿。根据我国地籍的特性和作用，以及土地管理的客观需要，国家应建立产权登记制度、地籍调查制度、土地分等定级与估价制度、土地统计制度、地籍档案和信息化管理制度等。地籍制度各组成部分不是孤立的，而是相互联系的有机整体，是完整的规范化体系，具体表现为：
①土地产权是地籍的核心，土地登记是土地产权确认和界定的法律程序，建立和完善适合我国国情的土地权利体系及其土地登记制度是地籍制度的重要组成部分。
②地籍调查主要涉及权属调查和地籍测量工作，是土地确权和土地登记的前置工作；
③土地分等定级与估价可以评定土地的质量等级和待估地块的价格；
④土地统计是基于属性指标和统计指标体系对土地信息加工汇总分析的过程，可以及时准确掌握土地的现状构成与变化动态；
⑤地籍档案是地籍工作过程和土地状况的历史记录，地籍档案的信息化管理是社会进步的结果。
2．地籍管理的研究对象与内容体系
（1）地籍管理的研究对象
地籍管理以土地科学这一领域中的土地产权、界址、数量、质量和用途等基本要素的变化规律作为研究对象，它揭示了土地利用领域中人地关系这一特殊矛盾在时空上的运动规律。
地籍管理是以地籍制度、地籍管理措施体系和地籍管理技术手段作为主要研究内容的一门学科。
（2）地籍管理的内容体系（见图1-1）
现阶段我国地籍管理研究的主要内容包括：土地权属调查、地籍测量、土地产权登记、土地信息统计分析、土地利用遥感监测、地籍信息系统建设与地籍电子政务等。
土地权属调查和土地产权登记是地籍管理研究体系的主体内容与核心。土地权属调查和地籍测量是地籍管理的基础性工作，地籍信息系统建设是土地产权登记、土地信息统计分析、土地权属调查的后续工作，是地籍管理各项工作成果的归宿，并为土地管理各项工作提供参考依据和基础数据。
土地产权是地籍管理的核心。土地产权就是对土地的权利，是人们围绕或通过土地形成的权利关系；是权利人依法对其所有或使用的土地享有额度占有、使用收益和处分的权力；是一种具有排他性的绝对权，产权人对其所有或使用的土地具有完全的支配力。

图1-1　地籍管理的内容体系
（3）地籍管理的基础理论
地籍管理是土地科学的基础学科，涉及许多相关学科的知识，并同它们共同形成一个科学理论体系，主要涉及的相关学科有：
①产权经济学。在理论上有四大贡献：交易费用理论、产权的“生产效率”、产权制度的效率比较、产权制度的演进。
现代产权经济学主要研究市场经济条件下产权的界定和交易，其基本观点是：资源配置的外部效应由资源主体的权利和义务不对称所导致，市场失灵由产权界定不明所导致；产权制度是经济运行的根本基础，有什么样的产权制度就有什么样的组织、技术和效率；产权制度对资源配置具有根本的影响，它是影响资源配置的决定性因素。地籍管理的中心议题就是确定和明晰土地产权。地籍管理中，交易实质上是产权的交易，明确的产权是交易的先决条件。
②土地法学。土地法学以调整土地关系的法律规范为研究对象，研究的内容十分广泛，主要包括土地法制史、土地法律关系、土地物权关系、土地权属纠纷处理等。
③行政管理学。是一门研究政府对社会进行有效管理规律的科学。行政管理学研究的是国家行政机关及其官员依法管理国家事务、社会事务和机关内部事务的客观规律。地籍管理是地籍工作体系的总称，属于国家行政，简称地政。
④测绘学。是研究如何测定地面点的平面位置和高程，将地球表面的地形及其他信息测绘成图，以及确定地球的形状和大小的科学。土地测绘学是为土地管理服务的专业测绘科学。
⑤统计学。是应用方法论的科学，是一门收集、整理、描述、显示和分析统计数据的科学，其目的是探索数据内在的数量规律性。土地统计学是对土地现象总体的自然、经济、法律状况及其动态变化进行调查整理、分析描述与预测的方法论科学。土地统计是国家土地管理的基础工作之一，是地籍管理的组成部分。
⑥档案学。是探索档案、档案工作的发展规律，研究档案信息资源的管理、开发的理论与方法的学科。地籍档案是在日常地籍管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的历史记录。在地籍管理中，地籍档案是建立地籍信息系统的信息来源。
⑦管理信息系统。是一个以人为主导，利用计算机硬件、软件、网络通信设备以及其他办公设备，进行信息的收集、传输、加工、储存、更新和维护，以企业战略竞优、提高效益和效率为目的，支持企业高层决策、中层控制、基层运作的集成化的人机系统。地籍管理信息系统，为土地管理提供了优良的工作环境、简捷的工作程序，由于其具有很强的统计能力和管理能力，从而使地籍管理工作具有高效率。
（4）地籍管理的研究方法
①行政手段
行政手段就是依靠行政机构的权威，发布规定、条例、规程等，按照行政系统和层次进行管理活动所采取的方法。
②经济手段
经济手段是社会生活的调节方式，是指根据客观经济规律，运用各种经济措施，调节各种不同经济利益之间的关系，以获得最佳的经济效益和社会效益。常用的经济手段有价格、税收、罚款等。
③法律手段
在地籍管理中，国家必须重视地籍管理方面的立法。地籍管理要依靠一定的法律程序，形成必要的法律文件，作为地籍管理的法律依据。
④技术手段
地籍管理中的技术手段包括开测绘、遥感和计算机等。
二、中国地籍管理制度的历史发展
1．中国古代地籍管理制度史
（1）地籍为税而设
①我国早在夏禹治水时期，就已开展土地调查，并按土色、质地和水分等将土地划分等级，作为缴纳贡赋的依据。
②在我国奴隶制社会，地籍管理的内容主要是土地等级调查、土地经界勘丈。周代已建立有户籍、地籍及赋役册制度，当时户籍、地籍和赋籍是合在一起的。
③春秋以后，鲁、楚、郑三国进行了田赋和土地的清查，由国家按田亩实数征税。
（2）户籍为主地籍辅助时期
①我国封建社会始于战国末期，随着封建土地私有制的产生与发展，地籍为征税及维护封建土地制度服务的职能也更加鲜明。秦始皇统一中国后，曾大规模清查户籍、地籍。要求平民自报所占田亩数、产量及大小人丁，作为征税依据。
②汉朝，对人口和土地进行了统计和登记，而且普遍编造地籍簿册，其“条式”也为以后的方田册、鱼鳞图奠定了基础。
③三国前后，魏、蜀、吴三国都大力推行屯田制。公元204年，曹魏实行按亩征粟的田租和按户征绢棉的户调，田租与户调合称租调制。
④西晋时期，为抑制大地主过分的土地兼并，实行按人丁固定田租的赋税制度，废课田制，改行度田，通过实地丈量来检核垦田数。从而使税额更加落实。
⑤北魏时期为控制土地兼并，开始实行均田制。
⑥隋唐初期，实行以均田制为基础的租庸调赋税制度。
（3）地籍与户籍平等时期
①唐代中叶，地籍逐步取得了与户籍平等的地位。于是，各种单行的地籍簿册，如方账、庄账、鱼鳞图、砧基簿、流水簿等相继出现。
②我国宋代十分重视地籍工作，虽然创立了许多地籍管理的办法，但是未能完成全国范围的土地清丈。
③元世祖统一中国后，为消除战乱影响，一方面改革税制，将丁税与地税分别征收，并将地税改为按亩征收；另一方面为便于征税，进行了大规模的土地清查。
④明太祖统一全国后，针对宋、元两代土地兼并和隐瞒人口、逃避兵役与赋役的混乱局面，首先着手立户帖、查地亩，作为治国的依据。在总结宋代经界法的基础上，创立了鱼鳞图册制度，并于公元1397年完成了全国范围内的地籍整理。
（4）地籍地位显著提高
①自明朝中叶以后，户籍（黄册）退居次要地位，地籍（鱼鳞图册）地位上升，成了摊派赋役的主要根据。
②清代的地籍管理完全采用明代的办法和万历年间的地籍资料。
2．民国时期的地籍整理
（1）北京政府时期的地籍整理
从全国来看，北京政府时期的地籍仍然处于十分混乱的状态，但是这个时期的地籍整理在理论和实践上还是取得了一定的成绩：第一，土地测量抛弃了过去原始的清丈方法，广泛吸收现代测量知识，采用经纬网测量、图根测量、细部测量、求积、制图等程序；土地登记仿效日本，采用国际流行的契据登记制度，使我国的地籍制度有了突破性发展。第二，《不动产登记条例》的颁布和推行，意味着我国地籍整理开始步入法制化进程。
（2）国民政府时期的地籍整理
①国民政府1930年公布《土地法》。将地籍管理通过法律形式固定下来。
②1934年8月国民政府成立土地委员会，决定采用抽样调查方法进行全国土地调查。调查项目分土地性质、土地分配、土地使用、土地经营、土地租税、特种调查六项。
③1942年6月国民政府行政院下设地政署，实行土地的集中统一管理。
④抗战胜利的1946年，国民政府修订了《土地法》，并强调地籍测量完竣后必须进行土地总登记。地政署于1946年公布《土地登记规则》，实行权利登记制。
（3）解放区的地籍工作
①共产党领导的革命根据地的地籍工作是与土地制度改革紧密相联的。1928年12月，共产党颁布了历史上第一个较完整的土地法律《井冈山土地法》，1931年12月又出台了《中华苏维埃共和国土地法》。1932～1934年，革命根据地进行了查田运动，进行了土地调查、清账等地籍工作。
②抗日战争时期，为配合减租减息，开展了粗线条的土地调查。
③1947年10月，《中国土地法大纲》公布施行，它是一个比较彻底和完善的土地革命纲领，使解放区的土地改革运动进入了一个新阶段。
④为配合土改，各解放区普遍开展了土地清丈、划界埋桩、确权登记发证、建立土地台账等地籍管理工作。
3．近代台湾地区的地籍整理
在台湾地区，地籍整理是指地政机关依照法定程序，就各宗土地的坐落、位置、界址、面积、使用及其权属关系加以精确测量、调查与记载，制成地籍图册，编成登记簿，以便掌握各宗土地状况，并在有土地分割、合并等增减及土地权利的移转变更时，及时予以变更，以维持地籍资料的现势性和完备性，为建立完善的地籍管理制度、实施土地政策及土地课税提供依据。
（1）地籍测绘
地籍测量在测量技术上分为地面测量与航空摄影测量。
地面测量程序包括三角控制测量、图根控制测量、地籍调查、户地测量、计算面积和地籍制图。航空摄影测量程序包括地籍调查、布设航测标、航空摄影、像片认点、实地控制测量、空中三角测量、界址坐标测定、测图或纠正镶嵌图、实地补测或调绘。地面测量以数字法为主，并根据实际情况，可以采用图解法。户地航空摄影测量。以解析法为主，必要时，也可以采用类比法。
（2）土地总登记与建筑物第一次登记
我国台湾地区土地登记的特点表现为如下几点：登记要件、强制与非强制相结合、实质审查、绝对效力、设置登记储金、申报地价、资料公开、发给权利证书。
土地登记簿主要内容包括：标示栏、所有权栏、他物权栏。
建筑物登记簿主要内容包括：标示栏、所有权栏、他物权栏。
（3）变更登记
土地办理总登记后，权利主体发生转移或标示发生分割、合并等情形时，权利人应在规定的期限内，向地政机关申请权利变更登记。
（4）他物权登记
他物权登记是属于所有权以外的其他物权的登记。土地总登记后，设定的他物权或已登记的他物权如有移转或内容变更时，应在有效时点一个月内申请变更登记，若是他物权继承登记，自继承之日半年内申请转移登记。包括：抵押权登记、典权登记、地上权登记、地役权及永佃权登记。
（5）涂销登记
完成总登记后，土地或建筑物因天然或人为因素导致灭失，经法定程序勘查后，权利所有人单独向地政机关申办标的物灭失登记。设定他物权时，他物权也随同消失，登记机关应在登记完毕后通知他物权人。
（6）其他登记制度
①书状换发或补发登记。
②更正登记。
③标示变更登记。
④限制登记。
4．社会主义时期地籍管理制度的理性回归
当前地籍管理的主要任务就是为维护社会主义土地公有制、强化以土地登记为核心的土地产权管理，为国土资源的规划、保护、合理利用提供保障，为社会各行各业提供地籍信息服务，地籍管理工作正在向规范化、制度化、现代化、信息化的方向发展。50年代以来，中国大陆地籍管理制度的发展大致经历了三个时期。
（1）1949～1957年土地改革和合作化时期的地籍管理
在该阶段内，地籍为土地改革提供基础资料，为税收服务。
（2）1958～1978年人民公社化及“文化大革命”时期的地籍管理
1958年开始进行了第一次土壤普查；1962年公布的《人民公社六十条》对农村土地权利归属意义重大；但是在文化大革命期间既无政府也无地籍；文化大革命之后，流散的土地管理人员逐渐归队，地籍管理机构在酝酿恢复。
（3）改革开放后地籍管理的理性回归
改革开放后，土地管理逐步提到国家的议事日程，作为土地管理基础性工作的地籍管理也日益受到各级政府的重视；进行了第二次土壤普查和土地概查；出台了保护土地的基本国策；进行了土地利用现状调查（详查）；国家土地管理局成立，全国城乡地政统一管理；地籍法规体系逐步建立；国土资源部成立。
三、国外地籍管理制度概述
1．国外地籍制度发展概述
（1）大陆法系国家地籍制度的形成与发展
①12世纪初，地籍管理的重要内容物权登记制度萌生于德国，其之后颁布的有关抵押制度的法律对后来地籍制度的发展具有很深的影响。
②1794年，普鲁士土地法进一步完善，规定登记簿上的所有人，以及信赖登记的第三人的利益都获得一定的保护。
③之后德国颁布涉及不动产登记、民法和土地登记方面的法律，完善了德国的不动产登记制度。
④法国关于民法和不动产的法令的编纂和实施解决了土地登记中存在的问题，发展了法国的土地登记制度。
（2）英美法系国家的地籍制度的形成与发展
①现代英美法中的地籍制度形成于19世纪中后期。
②英国总结两次历史失败的经验，于1897年颁布了《土地转让法》，对不动产权利实行强制登记原则，而且还引入了登记赔偿制度。之后又建立了一系列不动产方面的立法，正式建立了英国不动产登记制度。
2．俄罗斯国家地籍系统
（1）俄罗斯地籍法律制度
俄罗斯联邦土地管理实行垂直体制，由联邦地籍局统一管理。
俄罗斯联邦地籍局的主要职能是：按国家地籍法对城乡土地所有者、使用者的土地实行统一登记、发证和统计；按国家土地整理法和联邦土地法典的要求负责土地整理；按联邦土地法典进行土地监测、土地评价和土地分等定级；按土地使用付费法每年征收土地税。
（2）国家地籍系统
①土地登记
俄罗斯联邦国家土地登记包括土地及与土地相关的地上物的权利，如建筑物、地下或地上设施等的登记。俄罗斯联邦土地登记的基本单元是具有土地所有权或占有权的地块。
②土地统计
土地统计的对象是作为生产资料和不动产的土地：统计的目的是获取、处理、分析土地的数量、质量和土地利用方面的信息，并分析土地的数量、质量的动态特点。
③土地评价
俄罗斯联邦逐步开始为土地市场需要而进行土地经济评价，即按土地用途和利用目的，依据土地收益、土地市场的供求状况来确定土地的价值。
（3）地籍信息系统
俄罗斯国家地籍信息主要来自地形测量、航空摄影测量、地籍测量和土壤、地质、植被、其他工程的调查和勘测、土地清查等；地籍的原始信息，即地块的基础资料由法人和自然人提供。
俄罗斯地籍信息系统由俄罗斯土地改革科学保障中心完成。俄罗斯地籍信息系统的目标是：建立全俄罗斯统一的地籍自动化系统，将全部土地资源管理工作转到全新的、利用现代高效率计算机技术的地籍业务方法和形式上。
3．德国自动化地籍系统
德国地籍制度的发展经历了土地税收地籍、产权地籍、现代地籍几个阶段。
（1）地籍制度概述
①德国实行地籍和测量分级管理的体制，具体而言分为三个管理级别。
负责地籍事务的最高级别管理机构通常是州的内政部。中间级别地籍管理部门通常设在区政府中，称为地籍部。最低级别的地籍管理部门是独立的国家性的地籍局或者测量和地籍局。根据级别的不同，上级地籍管理部门负责监督和管理下一个级别的地籍管理部门，下级管理部门负责具体实施上级各部门委派的任务。实践证明这样的地籍管理体制和组织运作非常适合德国的联邦体制。
②德国地籍管理的另一个特点是实行地籍公证制度。
③德国的地籍属于公共登记册，是为全体公民服务的，但这种服务是有条件的。
（2）自动化地籍簿（ALB）
德国地籍管理信息化建设经过了土地信息系统的开发、自动化不动产地籍簿和地籍图的建立、自动化不动产地籍信息系统几个过程。
（3）自动化地籍图（ALK）
ALK实施的主要目的是实现与ALB的衔接，优化地籍测量工作。
ALK实现的地籍管理主要功能是：自动化处理点文件、宗地草图文件和测量元素文件，保证地籍与测量数据结构的一致性；充分考虑到制图学对数据交换的要求，实现地籍与其他房地产信息系统数据库之间的连接。
4．日本地籍调查与对抗要件登记制度
日本地籍制度主要包括地籍调查和土地登记。
（1）地籍调查
地籍调查是日本国土调查的一部分，是对每笔地的所有者、地号和地类的调查，以及对相关的境界和土地面积进行测量，并将其成果绘制成图和编制成册。
日本地籍调查的基本体系包括一笔地调查和地籍测量两部分。
（2）对抗要件登记制度
①日本土地所有权主体分为三大类：国家所有、公共团体（指都道府县、市町村等）所有、私人（指个人、法人）所有，其中私人所有土地占近一半。
②日本不动产登记有如下特点：物的编定主义、形式审查主义、登记种类较多。

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