2017年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》过关必做

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内容简介
目录
第一部分　章节习题及详解
　房地产基本制度与政策部分
　　第一章　房地产业
　　第二章　建设用地制度与政策
　　第三章　国有土地上房屋征收制度与政策
　　第四章　规划设计及工程建设管理制度与政策
　　第五章　房地产开发经营管理制度与政策
　　第六章　房地产交易管理制度与政策
　　第七章　不动产登记制度与政策
　　第八章　房地产中介服务管理制度与政策
　　第九章　物业管理制度与政策
　　第十章　房地产税收制度与政策
　房地产估价相关知识部分
　　第一章　规划知识
　　第二章　环境知识
　　第三章　建筑工程知识
　　第四章　工程造价知识
　　第五章　房地产测绘知识
　　第六章　经济学知识
　　第七章　金融知识
　　第八章　证券知识
　　第九章　保险知识
　　第十章　统计知识
　　第十一章　会计知识
　　第十二章　法律知识
　　第十三章　拍卖知识
第二部分　历年真题及详解
　2016年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题精选及详解
　2015年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2014年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
　2013年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解
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　　本书是全国房地产估价师执业资格考试科目《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》的过关必做习题集。本书根据最新《全国房地产估价师执业资格考试大纲》中“房地产基本制度与政策”和“房地产估价相关知识”的内容和要求编写，共分为两大部分：
　　第一部分为章节习题及详解。遵循最新版考试教材《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》的章目编排，共分为二十三章，每章节前均配有历年真题分章详解。所选习题基本涵盖了考试大纲规定需要掌握的知识内容，侧重于选用常考重难点习题，并对所有习题进行了详细的解答。
　　第二部分为历年真题及详解，精选最新考试真题，并按照最新考试大纲、指定教材和相关法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明，读者可据此检测复习效果。

内容预览
第一部分　章节习题及详解
房地产基本制度与政策部分
第一章　房地产业
第一节　房地产业概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．下列企业或机构中，不属于房地产业的是（　）。[2016年真题]
A．房地产开发企业
B．房地产估价机构
C．物业服务企业
D．建筑施工企业
【答案】D查看答案
【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。D项，建筑施工企业属于建筑业。
2．房地产开发项目策划属于房地产（　）的范畴。
A．评估
B．经纪
C．代理
D．咨询
【答案】D查看答案
【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
3．在成熟的房地产市场中，（　　）是房地产业的主体。
A．房地产开发经营业
B．房地产咨询业
C．房地产经纪业
D．物业管理业
【答案】C查看答案
【解析】房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。
4．我国1949年以前的土地和房产都是以（　）为基础的。
A．私有制
B．公有制
C．国有制
D．社会制
【答案】A查看答案
【解析】我国的房地产业可以分为五个时期，分别为：①在1949年以前，所有土地买卖和交换等都是以土地和房产的私有制为基础的；②1949～1955年，稳定城市房地产秩序，是开展经济建设、稳定人民生活的重要组成部分；③1956～1965年，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行了社会主义改造；③1966～1978年，城市房地产管理工作受到极大破坏；⑤1978年以后，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。
5．（　　）在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A．中国共产党第十一次全国代表大会
B．中国共产党第十二次全国代表大会
C．中国共产党第十三次全国代表大会
D．中国共产党第十四次全国代表大会
【答案】C查看答案
【解析】1978年以后，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告正式提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．房地产中介服务业包括（　　）。
A．房地产交易
B．房地产咨询
C．房地产估价
D．房地产经纪
E．物业管理
【答案】BCD查看答案
【解析】房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
2．房地产开发经营业具有（　　）等特点。
A．周期长
B．资金量大
C．风险小
D．附加值高
E．产业关联性强
【答案】ABDE查看答案
【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。
3．房地产服务业分为（　　）。
A．房地产行政管理
B．物业管理
C．房地产估价
D．房地产咨询
E．房地产经纪
【答案】BCDE查看答案
【解析】房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
4．我国房地产业的发展主要得益于重大制度和体制的改革包括（　　）。
A．城镇住房制度改革　
B．主体经济改革
C．城市土地使用制度改革　
D．房地产使用形式改革
E．房地产生产方式改革
【答案】ACE查看答案
【解析】1978年以后，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1．物业管理业不属于房地产中介服务业。（　　）[2008年真题]
【答案】√查看答案
【解析】房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业可分为房地产中介服务业和物业管理业；房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
2．在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方和乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。
3．房地产开发经营业主要是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。
4．物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
第二节　城镇住房制度
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．专项用于廉租住房维护和管理的资金是（　　）。[2013年真题]
A．廉租住房租金
B．土地出让净收益
C．地方财政资金
D．住房公积金增值收益
【答案】A查看答案
【解析】廉租住房租金收入实行收支两条线管理，是专项用于廉租住房的维护和管理的资金。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
2．廉租住房租金由（　　）构成。[2009年真题]
A．维修费和管理费
B．维修费和利润
C．维修费、管理费和利润
D．维修费、利润和税金
【答案】A查看答案
【解析】我国对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。其中，廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。所以廉租住房租金由维修费和管理费构成。
3．2013年某市职工上一年度月平均工资为3500元，该市职工李某上一年度月平均工资为4000元，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度是（　）元。[2014年真题]
A．175
B．250
C．420
D．480
【答案】D查看答案
【解析】缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低于5％，原则上不高于12％。因此，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度=4000×12%=480（元）。
4．住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的（　　）倍。[2013年真题]
A．1
B．3
C．4
D．5
【答案】B查看答案
【解析】住房公积金缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。
5．关于个人住房公积金的说法，正确的是（　　）。[2010年真题]
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
【答案】A查看答案
【解析】B项，单位和职工缴存住房公积金的比例不应低于5％，不高于12％。C项，住房公积金是解决职工住房问题的专项资金，定向用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。D项，每年的6月30日为职工住房公积金的结息日。
6．2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（　　）元。[2007年真题]
A．125
B．250
C．300
D．375
【答案】C查看答案
【解析】缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低于5％，原则上不高于12％。因此，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为2500×12%=300元。
7．国务院宣布从（　　）年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A．1995
B．1996
C．1998
D．2000
【答案】C查看答案
【解析】1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
8．我国已初步形成（　　）的住房信贷体系。
A．商业性　
B．政策性
C．商业性为主、政策性为辅　
D．商业性和政策性并存
【答案】D查看答案
【解析】房改的基本内容可以概括为“三改四建”。其中“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：①建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；②建立住房公积金制度；③发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；④建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。
9．由政府提供政策优惠，社会投资建设，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向符合条件的家庭供应，具有保障性质的政策性住房是（　　）。
A．廉租住房
B．经济适用住房
C．普通商品房
D．工业用房
【答案】B查看答案
【解析】经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60㎡左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
10．以下有关廉租住房，说法正确的是（　　）。
A．实行土地出让供给
B．以低租金出租
C．套均40m2左右
D．由政府组织、社会投资建设
【答案】B查看答案
【解析】廉租住房具有以下特点：①由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；②新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；③以低租金出租给符合条件的家庭；④廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。
11．目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于（　　）。
A．5％
B．7％
C．10％
D．15％
【答案】C查看答案
【解析】廉租住房保障资金来源有：①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例；④廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
12．以下关于廉租住房的表述中，不正确的是（　　）。
A．财政投资，实行土地划拨和税费减免
B．以低租金出租
C．套均60m2左右
D．向城镇低收人住房困难家庭供应
【答案】C查看答案
【解析】廉租住房具有以下特点：①由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；②新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；③以低租金出租给符合条件的家庭；④廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能；⑤廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
13．以下关于经济适用住房的说法，不正确的是（　　）。
A．单套建筑面积控制在90m2以内
B．购房满5年可转让，应按照规定交纳土地收益等价款
C．按照保本微利原则出售
D．政府优先回购
【答案】A查看答案
【解析】经济适用住房具有以下特点：①由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭；②经济适用住房单套建筑面积控制在60㎡左右；③购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；④政府优先回购。
14．通过市场化途径建设，可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭的住房是（　　）。
A．廉租住房　
B．经济适用住房
C．商品住房　
D．限价商品住房
【答案】C查看答案
【解析】商品性住房，通过市场化途径建设，可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭，实行社会化生产、市场化供应。
15．单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的2或3倍，具体标准按照各地有关规定执行。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。
16．住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、（　　）、财政监督”。
A．社会监督
B．政府监督
C．银行专户存储
D．审计监督
【答案】C查看答案
【解析】住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。《公积金条例》总则第四条规定，“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”是住房公积金管理的基本原则。
17．在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额（　　）。
A．用于购买股票
B．用于购买国债
C．用于商业投资
D．为单位或个人提供担保
【答案】B查看答案
【解析】在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，
住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。
18．单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资（　　）的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。
A．12％
B．13％
C．14％
D．15％
【答案】A查看答案
【解析】缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低于5％，原则上不高于12％。具体缴存比例由住房公积金管委会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。
19．2012年某市职工上一年度月平均工资为4000元人民币，该市职工李某上一年度月平均工资为5000元，李某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为（　　）元。
A．240
B．480
C．600
D．900
【答案】C查看答案
【解析】缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低于5％，原则上不高于12％。因此，李某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为：5000元×12％＝600元。
20．单位和个人住房公积金的缴存比例不低于5％，原则上不高于（　　）。
A．12％
B．11％
C．10％
D．9％
【答案】A查看答案
【解析】住房公积金的缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低于5％，原则上不高于12％。具体缴存比例由住房公积金管委会拟订，以本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有（　　）。[2014年真题]
A．廉租住房
B．军事设施
C．城市公共交通枢纽
D．旅游设施
E．国家重点扶持的能源设施
【答案】ABCE查看答案
【解析】依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租给符合条件的家庭。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
2．廉租住房保障资金的来源有（　　）等。[2009年、2007年真题]
A．地方财政预算安排
B．中央财政专项补助
C．住房公积金增值收益
D．土地出让净收益
E．住宅专项维修资金
【答案】ABCD查看答案
【解析】廉租住房保障资金来源有：①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例；④廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理；⑤对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。
3．我国传统的城镇住房制度的特点包括（　　）。
A．国家统包的实物福利性住房制度
B．市场供应的实物福利性住房制度
C．低租金的实物福利性住房制度
D．无限期使用的实物福利性住房制度
E．无偿分配的实物福利性住房制度
【答案】ACDE查看答案
【解析】我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾，其根本问题在于不能有效地满足城镇居民的住房需求，不适应社会主义商品经济的客观要求。
4．我国房地产改革的基本内容可以概括为“三改四建”，“四建”包括（　）。
A．建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系
B．建立住房公积金制度
C．发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系
D．建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场
E．建立住房建设投资由国家、单位、个人三者合理负担的体系
【答案】ABCD查看答案
【解析】“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：①建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；②建立住房公积金制度；③发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；④建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。从而逐步实现住房资金投入产出的良性循环、促进房地产业和相关产业的发展。
5．住房公积金（　　）。
A．全部归职工个人所有
B．全部归单位和职工共同所有
C．记入职工个人的住房公积金账户
D．用于建造、购买、翻建、大修自住住房
E．用于租赁自住住房
【答案】ACDE查看答案
【解析】住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有，全部纳入职工个人账户。购买、建造、翻建、大修自住住房的和租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的均可申请提取个人账户内的住房公积金存储余额。
6．当前我国缴存住房公积金的对象主要包括（　　）。
A．国家机关及其离休职工
B．国有企业及其退休职工
C．城镇集体企业及其在职职工
D．外商投资企业及其在职职工
E．城镇私营企业及其在职职工
【答案】CDE查看答案
【解析】住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
7．有条件的地方，（　　）可申请缴存住房公积金。
A．城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工
B．城镇个体
C．城镇工商户
D．城镇自由职业人员
E．农民
【答案】ABCD查看答案
【解析】缴存住房公积金的对象包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
8．职工住房消费提取住房公积金，主要包括（　　）等。
A．职工购买自住住房时的提取
B．职工建造自住住房时的提取
C．偿还购建自住住房贷款本息的
D．离、退休时的提取
E．出境定居时的提取
【答案】ABC查看答案
【解析】住房公积金提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额的行为。职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②偿还购建自住住房贷款本息的；③租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；④离休、退休和出境定居的；⑤职工死亡、被宣告死亡的；⑥享受城镇最低生活保障的；⑦完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；⑧管委会依据相关法规规定的其他情形。其中，①②③属于职工住房消费提取公积金的情形。
9．在下列（　　）情况下，职工可以提取住房公积金。
A．购买商业门市
B．大修自住住房
C．偿还购建自住住房贷款本息的
D．房租超出家庭工资收入一定比例的
E．职工丧失缴存条件
【答案】BCDE查看答案
【解析】可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额的情况：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②偿还购建自住住房贷款本息的；③租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；④离休、退休和出境定居的；⑤职工死亡、被宣告死亡的；⑥享受城镇最低生活保障的；⑦完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；⑧管委会依据相关法规规定的其他情形。
10．职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括（　　）等。
A．离、退休时的提取
B．完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取
C．出境定居时的提取
D．职工死亡或者被宣告死亡时的提取
E．职工翻建住房时的提取
【答案】ABCD查看答案
【解析】当缴存条件丧失时，职工可以提取其住房公积金的情况包括：①离、退休和出境定居的；②职工死亡、被宣告死亡的；③享受城镇最低生活保障的；④完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系。
11．缴存职工在（　　）时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。
A．购买自住住房
B．建造自住住房
C．翻建自住住房
D．大修自住住房
E．购买商业门市
【答案】ABCD查看答案
【解析】设立个人住房公积金账户，且连续足额正常缴存一定期限的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1．新建经济适用住房出售价格实行政府指导价。（　　）[2012、2008年真题]
【答案】√查看答案
【解析】经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价。
2．购买经济适用性房满一定期限后，购房人方可依法转让。（　　）[2015年真题]
【答案】√查看答案
【解析】经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。
3．住房公积金部分增值收益不能用于廉租住房建设。（　　）[2011年真题]
【答案】×查看答案
【解析】保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。其中，廉租住房保障资金来源之一是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
4．经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（　　）[2011年真题]
【答案】√查看答案
【解析】经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。。
5．外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。（　　）[2014年真题]
【答案】×查看答案
【解析】住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
6．缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（　　）[2012年真题]
【答案】√查看答案
【解析】国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
7．单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（　　）[2011年真题]
【答案】×查看答案
【解析】国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。
8．房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。（　　）[2010年真题]
【答案】√查看答案
【解析】职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：①职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；②偿还购房贷款本息时的提取；③房租超出家庭工资收入规定比例时的提取；④职工享受城镇最低生活保障的；⑤职工死亡、被宣告死亡的；⑥享受城镇最低生活保障的；⑦完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；⑧管委会依据相关法规规定的其他情形。
9．住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。（　　）[2009年真题]
【答案】√查看答案
【解析】住房公积金具有保障性的特点，公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用以外，全部用于弥补城市廉租住房建设资金的不足。
10．单位缴存的住房公积金属个人所有。（　　）[2007年真题]
【答案】√查看答案
【解析】住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
11．职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（　　）[2006年真题]
【答案】√查看答案
【解析】住房公积金提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额的行为。其中，职工有享受城镇最低生活保障的，完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的等情形时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额。
12．我国城镇住房制度改革中，1979年开始实行向居民全价售房的试点。（　）
【答案】√查看答案
【解析】1979年开始实行向居民全价售房的试点，中央拨款给西安、柳州、梧州、南宁四市，建房向居民出售。1980年试点扩大到50个城市，1981年又扩大到23个省、直辖市、自治区的60多个城市及部分县镇。
13．住房公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】2009年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。
14．经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满2年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】经济适用住房具有以下特点：①由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭；②经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右；③购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；④政府优先回购。
15．国发[2007]24号要求，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于5％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
16．限价商品住房面向有本地户籍中低收入家庭销售。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位，主要面向有本地户籍的中等及以下收入住房困难家庭销售。
17．土地使用权只有因土地使用者的抛弃而终止。（　　）
【答案】× 查看答案
【解析】建设用地使用权终止包括：①建设用地使用权因土地灭失而终止；②建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止。
18．有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金贷款。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
19．目前，我国的住房公积金缴存比例拟订后，经本级政府审核后，报国务院批准后执行。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。
20．目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12％，原则上不高于30％。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】缴存比例是指职工个人按月缴存（或职工单位资助职工按月缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和职工缴存比例不应低于5％，原则上不高于12％。
21．职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工符合生活消费提取条件或丧失缴存条件时，按照规定提取个人账户内的住房公积金存储余额。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额。
22．目前，我国的住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报住房和城乡建设部批准后执行。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】缴存比例是指职工个人按月缴存（或职工单位资助职工按月缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和职工缴存比例不应低于5％，不高于12％。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。
23．职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入单位账户，统一管理。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。
24．有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金贷款。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）规定，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
2009年3月1日，A省B市C房地产开发公司在B市（地级市）城市规划区内取得一块建设用地使用权，用于开发建设经济适用住房项目汇源小区，该项目总投资4500万元，其中，征地和拆迁补偿费800万元，勘察设计和前期工程费300万元，税金80万元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）180万元，建安工程费2600万元。2010年12月1日，该项目建成后向符合条件的B市职工出售。2011年11月15日，B市职工苏某向B市住房公积金管理中心申请利用住房公积金贷款方式，购买了汇源小区一经济适用住房，购房价格23万元。苏某是B市某事业单位干部，其妻子王某是B市某企业干部。苏某夫妇自1998年开始足额缴纳住房公积金，二人2011年度的月平均工资分别为1800元、1400元（经批准，B市2009～2012年度单位住房公积金缴存比例均为10％，个人住房公积金缴存比例为5％）。据此背景，回答
1．该项目取得建设用地使用权采取的方式应是（　　）。
A．招标出让方式
B．拍卖出让方式
C．挂牌出让方式
D．划拨方式
【答案】D查看答案
【解析】经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。该项目建设的是经济适用房，因此，取得建设用地使用权采取的方式是划拨方式。
2．按照国家最高规定标准，C房地产开发公司开发建设此项目，开发利润不应高于（　　）万元。
A．3
B．77.6
C．116.4
D．155.2
【答案】C查看答案
【解析】《经济适用住房管理办法》第四章二十条规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。最高利润=[征地和拆迁补偿费4500万元＋勘察设计和前期工程费800万元＋住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）180万元＋建安工程费2600万元]×3％＝3880万元×3％＝116.4万元。
3．按照有关规定，该建设项目单套的建筑面积控制在（　　）m2左右。
A．60
B．80
C．100
D．120
【答案】A查看答案
【解析】经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。它具有以下特点：①单套建筑面积控制在60平方米以内；②购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；③政府优先回购。
4．下面关于该项目，表述正确的是（　　）。
A．确定该项目住房的价格应当以保本微利为原则
B．该项目销售应当实行明码标价
C．B市职工购买的经济适用住房出售后，拥有全部产权
D．B市职工已购买过经济适用住房的家庭不得再购买该项目经济适用住房
【答案】ABD查看答案
【解析】C项，经济适用房的特点有：①单套建筑面积控制在60平方米以内；②购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；③政府优先回购。该项目为开发经济适用房，因此购买职工没有全部产权。
5．苏某夫妇2012年度的住房公积金月缴存额（包括单位部分）为（　）元。
A．210
B．270
C．480
D．580
【答案】C查看答案
【解析】住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和。苏某2012年度的住房公积金月缴存额＝（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）＋（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）＝（1800元×5％）＋（1800元×10％）＝270元。妻子王某2008年度的住房公积金月缴存额＝（1400元×5％）＋（1400元×10％）＝210元。270元＋210元＝480元。
6．下列关于苏某夫妇的住房公积金使用问题，说法不正确的是（　　）。
A．苏某夫妇购买了汇源小区经济适用住房，既可申请利用住房公积金贷款，又可提取二人已缴纳的住房公积金
B．苏某夫妇购买了汇源小区经济适用住房，只可申请利用住房公积金贷款，不可提取二人已缴纳的住房公积金
C．苏某夫妇购买了汇源小区经济适用住房，既可申请利用住房公积金贷款，又可提取二人已缴纳的住房公积金，也可在偿还购房贷款本息时提取
D．苏某夫妇享有对其缴纳的住房公积金的收益权
【答案】B查看答案
【解析】职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。
第三节　土地制度概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．国有土地所有权由（　　）代表国家行使。[2008年真题]
A．国务院　
B．国务院土地行政主管部门
C．市、县人民政府　
D．市、县人民政府土地行政主管部门
【答案】A查看答案
【解析】《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”国家所有土地简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
2．我国土地用途管制的核心是不能随意改变（　　）的用途。[2012、2010年真题]
A．住宅用地
B．商业用地　
C．工业用地　
D．农用地
【答案】D查看答案
【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。土地利用总体规划规定，农用地转用须经有批准权的人民政府核准，要控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
3．《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的（　），即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
A．公有制
B．私有制
C．社会主义公有制
D．集体所有制
【答案】C查看答案
【解析】《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
4．《宪法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（　　）所有。
A．国家
B．所在的村民小组
C．农民个人
D．农民集体
【答案】D查看答案
【解析】《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
5．某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（　　）。
A．农用地
B．工业用地
C．建设用地
D．乡镇企业用地
【答案】A查看答案
【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。此种用地未经过土地征收，没有改变土地权属性质，仍然是农用地。
6．国家实行保护耕地制度。下列不属于耕地范围的是（　　）。
A．新开垦荒地
B．轮歇地、草田轮作地
C．以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地
D．耕种3年以下的滩地和滩涂
【答案】D查看答案
【解析】《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。耕地主要包括：①种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；②以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；③耕种3年以上的滩地和滩涂等。
7．下列关于现行城镇土地使用制度，表述错误的是（　　）。
A．在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地
B．土地使用者有偿、有限期地出让土地
C．土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动
D．需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价
【答案】C查看答案
【解析】我国城镇土地使用制度经过改革探索，找到了一种既能维护土地公有制，又有利于市场经济运行的制度。这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．法律规定可以属于集体所有的自然资源有（　　）。[2007年真题]
A．森林
B．矿藏
C．水流
D．山岭
E．荒地
【答案】ADE查看答案
【解析】《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
2．《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地的社会主义公有制包括（　　）。
A．社会主义所有制
B．全民所有制
C．劳动群众集体所有制
D．初级公有制
E．高级公有制
【答案】BC查看答案
【解析】《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”
3．取得建设用地使用权的途径包括（　　）。
A．通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得
B．通过国家出让方式取得
C．通过房地产转让方式（如买卖、赠与或者其他合法方式）取得
D．通过土地或房地产租赁方式取得
E．通过土地抵押方式取得
【答案】ABCD查看答案
【解析】在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。
4．《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为（　　）。
A．农用地
B．其他农用地
C．建设用地
D．商业用地
E．未利用地
【答案】ACE查看答案
【解析】根据土地利用总体规划，按土地用途将土地分为：①农用地；②建设用地；③未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
1．建设用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。（　　）[2007年真题]
【答案】×查看答案
【解析】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
2．以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发期限开发土地。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，不得改变土地用途，如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。
3．全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。（ 　）
【答案】√查看答案
【解析】全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
4．建制镇既属于《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》所说的城市范畴，也属于其所说的农村和城市郊区的范畴。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。关于建制镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”
5．土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
6．目前在我国凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】我国实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
7．土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定；“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”
8．国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
9．2004年8月，全国人大常务委员会第十一次会议通过了《关于修改的决定》，区分了土地的征收和征用两种情形。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】2004年3月14日，十届人大第二次会议通过了宪法修正案，将宪法第十条第三款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。根据宪法修正案，2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改（中华人民共和国土地管理法）的决定》，区分了“征收”和“征用”。
10．城市土地使用制度改革的进程中，征收土地使用费起初是因为兴办私人企业提出的。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】我国城镇土地使用制度改革的发展过程表现在五个方面：①征收土地使用费；②开展土地使用权有偿出让和转让；③制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；④修改宪法和土地管理法；⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。其中，征收土地使用费起初是因为对外开放举办中外合资企业提出的。
11．国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】1988年9月27日，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起施行。该条例指出，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。
12．所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】所谓无偿无限期使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。除非遇到国家新的建设需要使用该块土地，否则土地使用者可以无限期地占用下去。
第四节　房地产法制建设
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（　　）。[2011年真题]
A．法律
B．行政法规
C．部门规章
D．地方性法规
【答案】B查看答案
【解析】房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
2．下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（　　）。[2014年真题]
A．《房地产估价规范》
B．《房地产估价机构管理办法》
C．《国有土地上房屋征收评估办法》
D．《房地产估价师执业资格考试实施办法》
【答案】B查看答案
【解析】房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处置办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《廉租住房管理办法》、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》、《房地产估价机构管理办法》等。ACD三项是技术规范。
3．对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是（　　）。
A．《城市房地产管理法》　
B．《土地管理法》
C．《城市规划法》　
D．《城市房地产转让管理规定》
【答案】A查看答案
【解析】《城市房地产管理法》确立了我国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。
4．下列不属于房地产的行政法规的是（　　）。
A．《城市私有房屋管理暂行条例》
B．《国有土地上房屋征收与补偿条例》
C．《商品房屋租赁管理办法》
D．《住房公积金管理条例》
【答案】C查看答案
【解析】房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。《商品房屋租赁管理办法》属于房地产的部门规章，不属于行政法规。
5．下列不属于房地产的部门规章的是（　　）。
A．《商品房销售管理办法》
B．《城市房地产开发经营管理条例》
C．《房屋登记办法》
D．《房地产开发企业资质管理办法》
【答案】B查看答案
【解析】房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处置办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《廉租住房管理办法》、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》、《房地产估价机构管理办法》等。《城市房地产开发经营管理条例》属于房地产的行政法规，不属于部门规章。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有（　　）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》
B．《中华人民共和国土地管理法》
C．《中华人民共和国土地管理法实施条例》
D．《中华人民共和国城乡规划法》
E．《物业管理条例》
【答案】ABD查看答案
【解析】房地产相关的主要法律包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》和《物权法》，前三者既有分工，又相辅相成。CE两项，《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《物业管理条例》属于房地产行政法规。
2．《土地管理法》主要是解决（　　）等问题。
A．房地产市场秩序混乱
B．土地资源的保护、利用和配置
C．规范城市建设用地的征用
D．规范城市建设用地布局
E．协调城乡空间布局
【答案】BC查看答案
【解析】对于城市建设和房地产业来说，《土地管理法》主要解决的问题包括：①土地资源的保护、利用和配置；②规范城市建设用地的征收、征用，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等。
3．房地产的规范性文件包括（　　）。
A．《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
B．《房地产估价规范》
C．《关于房地产中介服务收费的通知》
D．《房产测量规范》
E．《房地产抵押估价指导意见》
【答案】ACE查看答案
【解析】房地产的规范性文件主要包括：①《房地产估价师执业资格制度暂行规定》；②《房地产估价师执业资格考试实施办法》；③《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》；④《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》；⑤《房地产经纪人执业资格考试实施办法》；⑥《关于房地产中介服务收费的通知》；⑦《国有土地上房屋征收评估办法》；⑧《房地产抵押估价指导意见》等。BD两项，《房地产估价规范》和《房产测量规范》属于国家标准的技术规范。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）
《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。（　　）[2007年真题]
【答案】× 查看答案
【解析】《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，它主要调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。
四、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
W省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、W省人大常委会出台的《W省城镇房地产开发经营管理条例》及W省政府颁布实施的《W省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。请根据以上内容回答下列问题。
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》属于（　　）。
A．法律
B．地方性法规
C．地方性政府规章
D．规范性文件
【答案】A查看答案
【解析】目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《物权法》。
2.W省人大常委会出台的《W省城镇房地产开发经营管理条例》属于（　　）。
A．法律
B．地方性法规
C．地方性政府规章
D．规范性文件
【答案】B查看答案
【解析】房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等。题中，《W省城镇房地产开发经营管理条例》由该省人大常委会出台，属于地方性法规。
3.W省政府颁布实施的《W省商品房销售管理办法》属于（　　）。
A．法律
B．地方性法规
C．地方性政府规章　
D．规范性文件
【答案】C查看答案
【解析】房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等。题中，《W省商品房销售管理办法》由该省政府颁布实施，属于地方性的政府规章。
4．在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力等级最高的是（　　）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》
B．《W省城镇房地产开发经营管理条例》
C．《W省商品房销售管理办法》
D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
【答案】A查看答案
【解析】我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律的效力等级最高。A项属于法律；B项属于地方性法规；C项属于地方性政府规章；D项属于地方性文件。
5．在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力等级排第三的是（　　）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》
B．《W省城镇房地产开发经营管理条例》
C．《W省商品房销售管理办法》
D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
【答案】C查看答案
【解析】目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、规范性文件等构成。效率等级由高到低分别是：法律、行政法规、地方性法规、规范性文件。A项属于法律；B项属于地方性法规；C项属于地方性政府规章；D项属于地方性文件。所以效率等级排第三的是《W省商品房销售管理办法》。
6.W省B县人民政府出台的《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于（　　）。
A．法律
B．地方性法规
C．地方性政府规章
D．规范性文件
【答案】C查看答案
【解析】目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》由人民政府出台因此属于地方性政府规章。
7．按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（　　）。
A．划拨
B．招标出让
C．协议出让
D．拍卖出让
【答案】A查看答案
【解析】经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。
8．张某2015年7月购得一套60m2的经济适用房，按照规定，（　　）张某可转让此房。
A．2019年7月
B．2018年7月
C．2017年7月
D．2020年7月
【答案】D查看答案
【解析】经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
9．下列关于经济适用住房的表述中，正确的是（　　）。
A．经济适用住房实质上就是廉租住房
B．低收入家庭可购买经济适用住房
C．经济适用住房土地可以通过划拨取得
D．经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度
【答案】BCD查看答案
【解析】A项，保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集而经济适用住房由政府组织、社会投资建设。

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