2017年房地产估价师《房地产开发经营与管理》过关必做习题集（含历年真题）

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内容简介
目录
第一部分　章节习题及详解
　第一章　房地产投资及其风险
　第二章　房地产市场及其运行
　第三章　房地产开发程序与管理
　第四章　房地产市场调查与分析
　第五章　现金流量与资金时间价值
　第六章　经济评价指标与方法
　第七章　风险分析与决策
　第八章　房地产开发项目可行性研究
　第九章　房地产金融与项目融资
　第十章　物业资产管理
第二部分　历年真题及详解
　2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题精选及详解
　2015年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2014年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
　2013年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
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　　本书是全国房地产估价师执业资格考试科目《房地产开发经营与管理》的过关必做习题集。本书根据最新《全国房地产估价师执业资格考试大纲》中“房地产开发经营与管理”的内容和要求编写，共分为两大部分：
　　第一部分为章节习题及详解。遵循最新版考试教材《房地产开发经营与管理》的章目编排，共分为十章，每章节前均配有历年真题分章详解。所选习题基本涵盖了考试大纲规定需要掌握的知识内容，侧重于选用常考重难点习题，并对所有习题进行了详细的解答。
　　第二部分为历年真题及详解。精选最新考试真题，并按照最新考试大纲、指定教材和相关法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明，读者可据此检测复习效果。

内容预览
第一部分　章节习题及详解
第一章　房地产投资及其风险
第一节　投资与房地产投资
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（　）。[2016年真题]
A．房地产投资更易变现
B．房地产投资所需资金少
C．房地产投资收益更高
D．房地产能保值增值
【答案】D查看答案
【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。
2．房地产投资易产生资本价值风险的重要原因，是房地产具有（　）。[2015年真题]
A．异质性
B．用途广泛性
C．类型多样性
D．弱流动性
【答案】A查看答案
【解析】房地产投资受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
3．土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（　　）。[2008年真题]
A．长期投资
B．短期投资
C．风险投资
D．金融投资
【答案】A查看答案
【解析】AB两项，按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。CD两项，金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，如风险投资。
4．房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（　）。[2014年真题]
A．依赖专业管理
B．效益外溢和转移
C．异质性明显
D．变现性较差
【答案】B查看答案
【解析】存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，这一特性是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
5．下列物业中，属于特殊物业的是（　　）。[2008年真题]
A．在建工程
B．车站
C．购物中心
D．科技产业园区
【答案】B查看答案
【解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
6．关于房地产投资特性的说法，错误的是（　　）。[2011年真题]
A．区位选择异常重要
B．不易产生资本价值风险
C．存在效益外溢
D．易受政策影响
【答案】B查看答案
【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
7．收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（　　）之日。[2012年真题]
A．开始施工
B．竣工
C．登记
D．开始营业
【答案】B查看答案
【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。其中，经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
8．房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（　　）。[2011年真题]
A．土地不会毁损
B．地上建筑物有耐久性
C．变现性差
D．土地使用权年限较长
【答案】C查看答案
【解析】房地产投资非常适合作为一种长期投资的原因有：①土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；②地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。C项，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关，是房地产投资的特性之一。
9．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　　）。[2009年真题]
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
【答案】B查看答案
【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
10．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（　　）的特性。[2009年真题]
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
【答案】D查看答案
【解析】房地产投资具有效益外溢和转移的特点，即房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益价值。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。
11．买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（　　）。[2007年真题]
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
【答案】C查看答案
【解析】房地产资产流动性差的原因包括以下两个方面：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易，而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场的交易分散、信息不完备程度高等特点，又进一步延长了搜寻时间。
12．从金融角度理解，（　　）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A．投资
B．投机
C．信托
D．储蓄
【答案】A查看答案
【解析】投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高的价格卖出的行为。
13．按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（　　）。
A．生产性投资和非生产性投资
B．直接投资和间接投资
C．长期投资和短期投资
D．金融投资和实物投资
【答案】B查看答案
【解析】依据不同的角度，可将投资进行分类，具体包括：①按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资；②按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资；③按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资；④按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
14．直接投资的特点是（　　）。
A．资金所有者和资金使用者不能分离
B．资金所有者和资金使用者分离
C．不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
D．在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志
【答案】A查看答案
【解析】按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为以下两类：①直接投资，是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益，其特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构，这样，投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。②间接投资，是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资，投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况，其主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
15．以下投资类型中，属于直接投资的是（　　）。
A．房地产抵押贷款支持证券
B．购买房地产投资信托公司股份
C．购买房地产企业股票
D．房地产开发投资
【答案】D查看答案
【解析】参见第14题解析。
16．实物投资可分为（　　）。
A．固定资产投资、流动资产投资等
B．生产性投资和非生产性投资
C．直接投资和间接投资
D．短期投资和长期投资
【答案】A查看答案
【解析】实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为：①固定资产投资；②流动资产投资等。
17．按投资的（　　），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A．投资对象
B．投资回收期
C．经济用途
D．投资形式
【答案】C查看答案
【解析】按投资的经济用途，可将投资分为：①生产性投资，是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资；②非生产性投资，是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。
18．随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（　　）形式越来越得到普遍应用。
A．长期投资、实物投资和直接投资
B．长期投资、间接投资和实物投资
C．短期投资、实物投资和金融投资
D．短期投资、间接投资和金融投资
【答案】D查看答案
【解析】房地产投资领域几乎涉及了各种投资形式，尤其是房地产金融创新的不断发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。
19．下列不属于投资特性的是（　　）。
A．投资是一种经济行为
B．投资具有时间性
C．投资的目的在于获取收益
D．投资具有稳定性
【答案】D查看答案
【解析】投资的特性包括：①投资是一种经济行为；②投资具有时间性；③投资目的是获取收益；④投资具有风险性。
20．投资者进行房地产投资的主要目的一般是（　）。
A．获取房地产当期收益　
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
【答案】B查看答案
【解析】房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资金增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。所以投资者进行房地产投资的主要目的就是获得未来的房地产收益或资金增值。
21．按（　　）来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。
A．按投资主体
B．按投资期限或投资回收期长短
C．按经济活动类型
D．按投资对象存在形式的不同
【答案】A查看答案
【解析】根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为：①政府投资；②非盈利机构投资；③企业投资；④个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，其中，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。
22．公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（　　）。
A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B．生产性投资和非生产性投资
C．政府投资、非盈利机构投资
D．企业投资和个人投资
【答案】C查看答案
【解析】参见第20题解析。
23．（　　）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A．居住物业
B．商用物业
C．工业物业
D．出租物业
【答案】A查看答案
【解析】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大都是以满足自用为目的，也有少量购买者将所购买的住房作为投资，出租给租户使用。由于人人都希望拥有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
24．高尔夫球场属于（　　）。
A．居住物业
B．酒店和休闲娱乐设施投资
C．工业物业
D．特殊物业
【答案】B查看答案
【解析】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
25．房地产的特点不包括（　　）。
A．不可移动性
B．弱流动性
C．异质性
D．盈利性
【答案】D查看答案
【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，具体包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
26．房地产的（　　），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（　　）的重要性。
A．不可移动性；区位
B．不可再生性；区位
C．稀缺性；环境
D．变现性差；环境
【答案】A查看答案
【解析】房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。这体现了房地产投资中的区位选择的重要性。
27．地产的价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的（　　）。
A．位置固定性
B．适应性
C．寿命周期长
D．各异性
【答案】A查看答案
【解析】房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。另外，房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。所以，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的地理特性，而且十分重视分析和预测区域未来环境的可能变化。对于大型房地产投资者，还需要考虑房地产投资的区域组合，以有效管理和控制投资风险。
28．房地产的经济寿命是指物业开始使用至（　　）的时刻。
A．收益为零
B．产生的收益超过其使用成本
C．净收益为零
D．收益率小于基准收益率
【答案】C查看答案
【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。其中，经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
29．投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资的（　　）特性。
A．区位选择异常重要
B．需要适时的更新改造投资
C．易产生资本价值风险
D．依赖专业管理
【答案】B查看答案
【解析】需要适时的更新改造投资是房地产投资的特性之一，其体现在从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位，这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。例如，公寓内的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
30．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有（　　）。
A．适于进行长期投资
B．需要适时的更新改造投资
C．易产生资本价值风险
D．易受政策影响
【答案】C查看答案
【解析】易产生资本价值风险是房地产投资的特性之一，具体来讲，房地产的异质性会导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。因此，房地产投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行价值判断以外，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断，因为相同市场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。
31．由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是（　　）。
A．弱流动性
B．异质性
C．寿命周期长
D．不可移动性
【答案】A查看答案
【解析】变现性差是房地产投资的特性之一，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关。虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高，但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。
32．2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（　　）。
A．需要适时的更新改造投资
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
【答案】C查看答案
【解析】房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系，而房地产不可移动等特性的存在，使房地产投资者很难避免这些政策调整所带来的影响。
33．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（　　）。
A．存在效益外溢和转移
B．需要适时更新改造投资
C．不一样性
D．保值性与增值性
【答案】B查看答案
【解析】需要适时的更新改造投资是房地产投资的特性之一，具体来讲，房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。按照租户的意愿及时调整或改进房地产的使用功能十分重要，这可以极大地增加对租户的吸引力。对投资者来说，如果不愿意进行更新改造投资或者其所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。
34．房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于（　　）。
A．适于进行长期投资
B．变现性差
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
【答案】D查看答案
【解析】存在效益外溢和转移是房地产投资的特性之一，其体现在房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
35．政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这里指的是房地产投资的（　　）特性。
A．区位选择异常重要
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
【答案】D查看答案
【解析】房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。这体现了房地产投资存在效益外溢和转移的特性。
36．某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（　　）的特性。
A．区位选择异常重要
B．变现性差
C．需要适时的更新改造投资
D．存在效益外溢和转移
【答案】D查看答案
【解析】房地产投资的特性之一是存在效益外溢和转移，即房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
37．某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（　　）。
A．易受政策影响
B．依赖专业管理
C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D．存在效益外溢和转移
【答案】D查看答案
【解析】房地产投资的特性之一是存在效益外溢和转移。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大成功。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（　　）。
A．廉租住房
B．公共租赁住房
C．经济适用房
D．商品房
E．小产权房
【答案】ABCD查看答案
【解析】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。其中，居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括：①公共住房，又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房等多种类型。②商品住房，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。小产权房不受法律保护，不属于合法供给住房。
2．按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（　）。[2013年真题]
A．居住物业投资
B．商用物业投资
C．土地开发投资
D．房地产经营投资
E．酒店投资
【答案】ABE查看答案
【解析】按物业用途类型划分，房地产投资可分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为：①从事土地开发活动的土地开发投资；②从事各类房屋开发活动的房地产开发投资；③从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。CD两项属于按照房地产经济活动不同进行的分类。
3．房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（　）。[2015年真题]
A．需要适时的更新改造投资
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．适于短期投资
E．变现性差
【答案】ABCE查看答案
【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
4．关于商业物业投资的说法，正确的有（　　）。[2012年真题]
A．商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
B．商业物业交易常在机构投资者之间进行
C．区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
D．商业物业不适合长期投资
E．商业物业投资收益全部来自出租收益
【答案】BC查看答案
【解析】A项，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发—出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。B项，商业物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。C项，由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。DE两项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。
5．下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　　）。[2011年真题]
A．居住物业开发投资
B．商业物业投资
C．土地开发投资
D．房地产开发投资
E．房地产经营投资
【答案】CDE查看答案
【解析】按物业用途类型划分，房地产投资可分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为：①从事土地开发活动的土地开发投资；②从事各类房屋开发活动的房地产开发投资；③从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。AB两项属于按物业类型划分的房地产投资形式。
6．下列关于商业物业的表述中，正确的有（　　）。[2008年真题]
A．能为投资者带来经营性的收入现金流
B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C．适合于长期投资
D．需在机构投资者之间进行交易
E．位置对其有着特殊的重要性
【答案】ACDE查看答案
【解析】A项，商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产。B项，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发—出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。C项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。D项，商业物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。E项，由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。
7．长期投资的特点包括（　　）。
A．投资回收期长
B．投资资金周转快
C．短期变现能力较差
D．风险较小
E．长期盈利能力较强
【答案】ACE查看答案
【解析】长期投资是指投资期限在一年以上的投资。长期投资的特点包括：①回收期长；②短期变现能力较差；③风险较高；④长期的盈利能力强。
8．间接投资的主要特点包括（　　）。
A．资金所有者和资金使用者为同一个人或机构
B．资金所有者和资金使用者分离
C．在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志
D．实施全过程的管理
E．不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
【答案】BCE查看答案
【解析】按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。其中，间接投资，是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资，投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况，其特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。AD两项均为直接投资的特点。
9．下列选项中，属于间接投资的是（　　）。
A．购买外国股票
B．购置设备
C．开办企业 　
D．兼并其他企业
E．购买债券
【答案】AE查看答案
【解析】按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为：①直接投资，是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益；②间接投资，是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。BCD三项属于直接投资。
10．下列投资中属于金融投资的有（　　）。
A．股票
B．保险
C．彩票投资
D．货币市场的存款
E．流动资产投资
【答案】ABCD查看答案
【解析】按投资对象存在形式的不同，可将投资分为：①金融投资，是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，其投资形式包括：a．资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险；b．货币市场的存款、票据、外汇；c．风险投资、彩票投资等。②实物投资,是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为，其大致可分为a．固定资产投资；b．流动资产投资等。E项属于实物投资。
11．投资的特性有（　　）。
A．投资是一种经济行为
B．投资有稳定长期的收益性
C．投资具有时间性
D．投资目的在于取得报酬
E．投资具有风险性
【答案】ACDE查看答案
【解析】投资的特性包括：①投资是一种经济行为；②投资具有时间性，即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的；③投资目的是获取收益，投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标；④投资具有风险性。
12．投资的作用主要包括（　　）。
A．投资是一个国家经济增长的基本推动力
B．投资与企业发展密切相关
C．投资可以促进人民生活水平提高
D．投资有利于国家的社会稳定和国际交往
E．投资可以抑制通货膨胀
【答案】ABCD查看答案
【解析】投资的作用主要包括以下四个方面：①投资是一个国家经济增长的基本推动力；②投资与企业发展密切相关；③投资可以促进人民生活水平提高；④投资有利于国家的社会稳定和国际交往。
13．房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（　　）分类。
A．经济活动类型
B．投资方式
C．投资主体
D．物业用途类型
E．投资偏好
【答案】ACD查看答案
【解析】房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类：①按投资主体划分（可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资）；②按经济活动类型划分（可分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资）；③按物业类型划分（可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资）。
14．受制于房地产的（　　）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
A．不可移动性
B．异质性
C．同质性
D．流动性
E．弱流动性
【答案】ABE查看答案
【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。具体包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
15．有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有（　　）。
A．位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B．房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C．房地产投资容易受到政府政策的影响
D．房地产投资能够得到税收优惠
E．房地产投资可获得相当高的利润
【答案】ABC查看答案
【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，具体包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。D项，政府有关房地产投资的税费政策、金融政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。E项，房地产投资的好处之一是能带来相对较高的收益水平，而不是利润。
16．下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（　　）。
A．房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要
B．房地产投资非常适合作为一种长期投资
C．不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产
D．房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点
E．房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响
【答案】CD查看答案
【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。C项，异质性是房地产的重要特性，导致市场上没有两宗完全相同的房地产，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。D项，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关。虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高，但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点。
17．房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（　　）都具有吸引力。
A．置业投资者
B．开发商
C．承包商
D．租客
E．专业人士
【答案】ABD查看答案
【解析】房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。只有当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，即能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润、使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益、使租户方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具有支付租金的能力时，这种投资才具备了基本的可行性。
18．下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（　）。
A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B．自然寿命一般要比经济寿命长
C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D．房地产的经济寿命与使用性质无关
E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
【答案】ABC查看答案
【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当物业维护费用高到不能用其所得租金收入支付时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果物业维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗房地产投资中获取几个经济寿命。D项，经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期，因而与其使用性质相关；E项，对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1．商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（　　）[2011年真题]
【答案】×查看答案
【解析】根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。
2．商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（　　）[2010年真题]
【答案】×查看答案
【解析】由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
3．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（　　）[2009年真题]
【答案】√查看答案
【解析】房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。因此，房地产投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行价值判断以外，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断，因为相同市场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。
4．投资是指经济主体以获取未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。
5．一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
6．短期投资和长期投资在任何条件下均可相互转化。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】在一定条件下，短期投资和长期投资是可以转化的。如购买股票是一种长期投资，无偿还期限；但股票持有者可以在二级市场进行短线操作，卖出股票，这又是短期投资。选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。
7．购买商铺属于房地产投资形式中的直接投资。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构，投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。购买商铺属于房地产直接投资中的置业投资。
8．金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】按投资对象存在形式的不同，可将投资分为：①金融投资,是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为；②实物投资,是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。金融投资与实物投资的主要区别在于：金融投资是以最终获得金融资产为目的，而实物投资是通过投资直接实现社会积累。
9．房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。此题错在对房地产投资定义描述的不完全。
10．房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。
11．房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，应属于房地产投资研究的范畴。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为：①从事土地开发活动的土地开发投资；②从事各类房屋开发活动的房地产开发投资；③从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等虽然也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。
12．工业物业投资只有开发—出售市场。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】工业物业投资既有“开发—出售”市场，也有“开发—持有出租经营”市场。将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业，是许多现代企业运营的潮流和趋势。
13．因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（　）
【答案】×查看答案
【解析】土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
14．现代企业运营的潮流和趋势是将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业，是许多现代企业运营的潮流和趋势。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。
15．特殊物业投资一般属于短期投资。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
16．由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】由于房地产投资存在区位选择的特点，房地产所处的宏观区位或区域对投资者很重要。因此，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的地理特性，而且十分重视分析和预测区域未来环境的可能变化。对于大型房地产投资者，还需要考虑房地产投资的区域组合，以有效管理和控制投资风险。
17．房地产可以脱离周围的环境而单独存在。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产投资的特性之一是区位选择异常重要。房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。人们常说位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。而房地产投资存在效益外溢和转移的特性体现在房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
18．投资者在房地产上所拥有的权益通常在50年以上。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长，地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
19．土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产投资的特性之一是适于进行长期投资。土地不会毁损，投资者所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
20．房地产寿命周期长，决定了房地产适合作为一种长期投资。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
21．房地产经济寿命一般要比自然寿命长得多。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。
22．城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，这是由于房地产投资存在效益外溢和转移的特性。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。这是房地产投资存在效益外溢和转移的特性所导致的。
23．开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产投资的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解，从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响，因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资渠道之一。此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。
24．从投资角度来看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产投资的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解，从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过投资获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响，因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资渠道之一。此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。
第二节　房地产投资的形式和利弊
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）。[2011年真题]
A．增量供给
B．存量供给
C．潜在供给
D．总量供给
【答案】A查看答案
【解析】房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
2．下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（　　）。[2010年真题]
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券
【答案】B查看答案
【解析】房地产投资通常可以分为：①房地产直接投资，是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式；②房地产间接投资，主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，包括投资房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金和购买住房抵押支持证券。B项，购买商铺属于置业投资；ACD三项均属于间接投资。
3．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（　）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。[2007年真题]
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
【答案】D查看答案
【解析】房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
4．权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有物业的（　）。[2015年真题]
A．增值收入
B．销售收入
C．自营收入
D．租金收入
【答案】D查看答案
【解析】房地产投资信托基金按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。按投资业务不同，REITs可分为：①权益型REITs，是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；②抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；③混合型REITs，同时经营上述两种形式的业务。
5．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。[2007年真题]
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
【答案】C查看答案
【解析】房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。房地产投资信托基金的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，房地产投资信托基金将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。房地产投资信托基金存在收益相对稳定的优越性，因为其投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。
6．房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（　　）。[2015年真题]
A．存在效益外溢和转移
B．易获得金融机构的支持
C．具有保值增值性
D．可提高投资者的资信等级
【答案】C查看答案
【解析】由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
7．下列属于房地产开发直接投资的是（　　）。
A．购买房地产开发企业的债券、股票
B．购买房地产投资信托基金
C．购买住房抵押支持证券
D．购买一座正在运营的高尔夫球场
【答案】D查看答案
【解析】房地产投资分为：①房地产直接投资，是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式；②房地产间接投资，是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，包括投资房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金和购买住房抵押支持证券。ABC三项属于房地产间接投资。
8．房地产直接投资包括（　　）形式。
A．从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资
B．面向建成物业的置业投资
C．从取得土地使用权开始的开发投资
D．从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资
【答案】A查看答案
【解析】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括：①从取得土地使用权开始的开发投资；②面向建成物业的置业投资。
7．房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（　　）。
A．商品房建设投资
B．置业投资
C．土地开发投资
D．土地一级开发
【答案】A查看答案
【解析】我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括：①商品房建设投资，是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住房、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）；②土地开发投资，是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。
9．进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（　　）。
A．商品房建设投资
B．土地开发投资
C．其他投资
D．生产性投资
【答案】B查看答案
【解析】我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括：①商品房建设投资，是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住房、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）；②土地开发投资，是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。
10．投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（　　）。
A．房地产管理投资
B．房地产置业投资
C．房地产开发投资
D．房地产经营投资
【答案】C查看答案
【解析】房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
11．开发投资的投资者主要是（　　）。
A．赚取开发利润
B．保值增值
C．获得收益
D．消费
【答案】A查看答案
【解析】房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。所以开发投资的投资者主要是为了收回投资并获取开发利润。
12．房地产开发投资通常属于（　　）。
A．长期投资
B．中长期投资
C．中短期投资
D．置业投资
【答案】C查看答案
【解析】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
13．将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是（　　）。
A．房地产直接投资
B．房地产间接投资
C．房地产混合投资
D．房地产有效投资
【答案】B查看答案
【解析】房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资具体包括：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购买住房抵押支持证券。
14．深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（　　）。
A．房地产开发投资
B．房地产置业投资
C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托基金
【答案】C查看答案
【解析】房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资具体包括：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托资金；③购买住房抵押支持证券。
15．住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（　　）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A．房地产企业债券
B．个人住房抵押贷款
C．房地产企业抵押贷款
D．金融机构长期融资
【答案】B查看答案
【解析】住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司。
16．房地产投资的（　　）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．能抵消通货膨胀的影响
D．提高投资者的资信等级
【答案】C查看答案
【解析】有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资能有效抵消通货膨胀的影响这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
17．下列属于房地产投资缺点的是（　）。
A．相对较高的收益水平　
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响　
D．投资回收期较长
【答案】D查看答案
【解析】房地产投资的缺点包括：①投资数额巨大；②投资回收周期较长；③需要专门的知识和经验。房地产投资的优点包括：①相对较高的收益水平；②易于获得金融机构的支持；③能抵消通货膨胀的影响；④提高投资者的资信等级。ABC三项是房地产投资的优点。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（　　）。[2010年真题]
A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C．置业投资对象可以是市场上的存量房地产
D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
【答案】ACDE查看答案
【解析】房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象包括：①市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房）；②市场上的存量房地产（旧有房地产）。其目的一般有两个：①满足自身生活居住或生产经营的需要；②作为投资将购入的房地产出租给最终使用者。我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，其中，土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。
2．房地产置业投资的目的有（　　）。
A．赚取开发利润
B．满足自身生活居住的需要
C．将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入
D．满足自身生产经营的需要
E．参与房地产间接投资
【答案】BCD查看答案
【解析】房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有：①满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；②作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。
3．房地产间接投资的形式主要有（　）。
A．投资房地产投资信托基金
B．购买住房抵押支持证券
C．购买房地产企业债券
D．购买物业用于出租经营
E．购买土地进行开发
【答案】ABC查看答案
【解析】房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资的形式有：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购买住房抵押支持证券。
4．下列投资形式中属于房地产间接投资的有（　）。
A．房地产开发投资
B．购买房地产开发企业的债券
C．房地产置业投资
D．购买住房抵押支持证券
E．购买房地产投资信托基金
【答案】BDE查看答案
【解析】房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资的形式有：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购买住房抵押支持证券。房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。AC两项均属于房地产直接投资。
5．按资产投资的类型划分，REITs可分为（　）形式。
A．权益型
B．债务型
C．混合型
D．综合型
E．抵押型
【答案】ACE查看答案
【解析】按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金（REITs）分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。
6．房地产投资较一般投资，具有（　　）优点。
A．相对较高的收益
B．投资回收期长
C．提高投资者的资信等级
D．良好的流动性
E．投资数额巨大
【答案】AC查看答案
【解析】除了适于进行长期投资、能从公共设施的改善和投资中获取利益等以外，房地产投资的优点还包括：①相对较高的收益水平；②易于获得金融机构的支持；③能抵消通货膨胀的影响；④提高投资者的资信等级。
7．房地产投资的弊端有（　　）。
A．不可移动性
B．变现性差
C．投资数额巨大
D．投资回收期长
E．需要专门的知识和经验
【答案】BCDE查看答案
【解析】房地产投资的缺点包括：①变现性差；②投资数额巨大；③投资回收期较长；④需要专门的知识和经验。A项，不可移动性是房地产投资的特性之一，不是弊端。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1．房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（　　）[2008年真题]
【答案】×查看答案
【解析】房地产开发投资，指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（　　）[2009年真题]
【答案】×查看答案
【解析】房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。
3．房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】参见第1题解析。
4．当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产开发投资，是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。但是，当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售属于中短期投资。
5．某居民购买了一套二手房用于出租，其房地产投资的形式属于间接投资。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产直接投资可分为开发投资和置业投资。房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。
6．随着房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业，从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】随着房地产市场的发展，对房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式，以提升企业投资经营活动的稳定性，降低单一开发业务模式可能给企业带来的潜在风险。
7．对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；而具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
8．投资房地产企业债券或股票的投资者是房地产间接投资者。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资形式主要包括以下三个方面：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购买住房抵押支持证券。
9．住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产直接投资工具。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资形式主要包括以下三个方面：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托基金；③购买住房抵押支持证券。其中，住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。
10．购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（　）
【答案】√查看答案
【解析】参见第9题答案。
11．购买住房抵押支持证券，指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（REITs），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。而REITs表示房地产投资信托基金。
12．住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具，但是中国住房抵押贷款证券化的步伐会大大放缓。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等市场经济发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。随着中国住房金融市场的迅速发展，在中国推行住房抵押贷款证券化的条件已日趋成熟。然而，受2008年美国次级住房抵押贷款危机的影响，加之美国财政部和联邦住房金融管理局实施逐步关闭房地美和房利美（美国两大住房抵押贷款证券化机构）的计划，中国住房抵押贷款证券化的步伐会大大放缓。
13．房地产开发投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】相对较高的收益水平是房地产投资的优点之一，房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率超过20％，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，其权益投资收益率会更高。房地产置业投资中，考虑到持有期内的增值收益，每年实现10％～12％的权益收益率也比较容易做到。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。
14．房地产投资不能有效抵消通货膨胀的影响。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产投资的优点包括：①相对较高的收益水平；②易于获得金融机构的支持；③能抵消通货膨胀的影响；④提高投资者的资信等级。
15．有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。
16．通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。（　）
【答案】×查看答案
【解析】通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
17．通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】通货膨胀是反映一个经济体总体价格上涨水平的指标。房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。即通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。
18．房地产投资是有效的保值手段。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
19．由于房地产是人类生产生活的必需品，所以说房地产投资具有增值性。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
第三节　房地产投资的风险
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　　）。[2009年真题]
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
【答案】B查看答案
【解析】可以用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小，一般来说，比值越小，单位收益投资风险也就越小；反之，比值越大，单位收益投资风险就越大。本题中，2009年甲物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为9.1％；2009年乙物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为18.2％。因此，可以推断物业乙的单位收益投资风险大于物业甲的单位收益投资风险。
2．下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（　）。[2015年真题]
A．持有期风险
B．时间风险
C．周期风险
D．机会成本风险
【答案】C查看答案
【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。ABD三项都属于房地产投资的个别风险，通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销。
3．下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（　　）。[2012年真题]
A．时间风险
B．比较风险
C．持有期风险
D．通货膨胀风险
【答案】D查看答案
【解析】通货膨胀风险又称购买力风险，指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。
4．下列风险中属于系统风险的是（　）。[2007年真题]
A．比较风险
B．市场供求风险
C．未来运营费用风险
D．持有期风险
【答案】B查看答案
【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，具体包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险。ACD三项，个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险，具体包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。
5．房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（　　）。[2008年真题]
A．变现风险
B．时间风险
C．自然损失风险
D．通货膨胀风险
【答案】B查看答案
【解析】个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险，主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。ACD三项，系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险。
6．下列风险中，不属于系统风险的是（　）。
A．或然损失风险
B．市场供求风险
C．政策风险
D．比较风险
【答案】D查看答案
【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险。D项，比较风险又称机会成本风险，是个别风险的组成部分，指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益，给投资者带来的风险。
7．甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%。甲乙两个物业投资风险比较的结果是（　）。
A．甲物业投资风险大　
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙两个物业投资风险相同
D．无法判断
【答案】B查看答案
【解析】可以用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。一般来说，比值越小，单位投资投资风险也就越小；反之，比值越大，单位收益投资风险就越大。本题中，甲物业到2006年10月的价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为10%。乙物业到2006年10月的价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为20%。因此，可以判断物业乙的单位收益投资风险大于物业甲的单位收益投资风险。
8．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（　）。
A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险报酬
【答案】D查看答案
【解析】当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
9．下列风险中，属于房地产投资系统风险的是（　　）。
A．通货膨胀风险
B．收益现金流风险
C．未来运营费用风险
D．时间风险
【答案】A查看答案
【解析】系统风险又称不可分散风险或市场风险，是指投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。BCD三项，个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险，其主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。
10．（　　）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A．市场供求风险
B．通货膨胀风险
C．利率风险
D．或然损失风险
【答案】B查看答案
【解析】通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。所有的投资均要求有一定的时间周期，房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。
11．写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/（㎡·年），则其面临（　　）。
A．市场供求风险
B．周期风险
C．变现风险
D．通货膨胀风险
【答案】D查看答案
【解析】参见第10题解析。
12．房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。
A．变现风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
【答案】A查看答案
【解析】变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。
13．不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（　）。
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
【答案】A查看答案
【解析】调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；②加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。反之，利率长期下调、预期房地产投资风险降低，会刺激房地产的需求，导致房地产价格上升。
14．长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（　）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不确定
【答案】A查看答案
【解析】参见第12题解析。
15．我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（　　）。
A．政治风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
【答案】B查看答案
【解析】政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。
16．下列房地产投资风险中，不属于个别风险的是（　）。
A．周期风险
B．比较风险
C．资本价值风险
D．时间风险
【答案】A查看答案
【解析】房地产投资的个别风险主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。A项属于房地产投资的系统风险。房地产投资系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。
17．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（　　）。
A．比较风险
B．收益现金流风险
C．持有期风险
D．时间风险
【答案】B查看答案
【解析】收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。
18．由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。
A．收益现金流风险
B．未来运营费用风险
C．资本价值风险
D．比较风险
【答案】B查看答案
【解析】未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
19．房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（　　）。
A．资本价值风险
B．未来运营费用风险
C．时间风险
D．持有期风险
【答案】B查看答案
【解析】未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
20．租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（　　）。
A．收益现金流风险
B．资本价值风险
C．比较风险
D．未来运营费用风险
【答案】D查看答案
【解析】未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。房地产估价师在评估房地产市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产当前市场价值的影响。其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用，例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律。
21．房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（　　）。
A．系统风险
B．资本价值风险
C．个别风险
D．比较风险
【答案】C查看答案
【解析】房地产投资的个别风险主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。其中，时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。
22．房地产开发投资属于典型的（　　）房地产投资。
A．收益型
B．收益加增值型
C．机会型
D．博弈型
【答案】C查看答案
【解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的投资者，选择机会型房地产投资，房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（　　）万元。[2012年真题]
A．2
B．3
C．4
D．5　
E．6
【答案】ABC查看答案
【解析】当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。本案例，王某的预期收益=50×10%=5（万元）；该投资出现风险损失，所以王某的实际收益小于5万元。
2．在资产预期收益率公式

中，影响βj确定的风险因素有（　　）。[2014年真题]
A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．机会成本风险
D．持有期风险
E．利率风险
【答案】ABE查看答案
【解析】βj是指资产j的系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
3．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（　　）。[2009年真题]
A．市场供求风险
B．变现风险
C．利率风险
D．时间风险
E．资本价值风险
【答案】ABC查看答案
【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。DE两项，房地产投资的个别风险主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。
4．提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（　）。[2006年真题]
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
【答案】ACD查看答案
【解析】调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；②会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
5．在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（　　）。
A．小中取大法
B．大中取小法
C．大中取大法
D．小中取小法
E．最小最大后悔值法
【答案】ACE查看答案
【解析】不确定性情况下常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：①小中取大法，即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益；②大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益；③最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔最小。
6．房地产投资的风险主要体现在（　　）四个方面。
A．投入资金的安全性
B．相关政策的影响性
C．投资项目的变现性
D．资产管理的复杂性
E．期望收益的可靠性
【答案】ACDE查看答案
【解析】房地产投资的风险主要体现在以下四个方面：①投入资金的安全性；②期望收益的可靠性；③投资项目的变现性；④资产管理的复杂性。对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析可能对房地产投资的净收益产生影响的因素。
7．下列风险属于房地产投资系统风险的有（　　）。
A．持有期风险
B．收益现金流风险
C．政策风险
D．通货膨胀风险
E．或然损失风险
【答案】CDE查看答案
【解析】系统风险又称不可分散风险或市场风险，是指投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。AB两项，房地产投资的个别风险主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。
8．房地产投资市场系统风险不包括（　　）。
A．时间风险　
B．持有期风险
C．通货膨胀风险
D．政治风险
E．利率风险
【答案】AB查看答案
【解析】参见第7题解析。
9．投资者可以控制的风险包括（　 ）。
A．利率风险
B．政策性风险
C．资本价值风险
D．持有期风险
E．时间风险
【答案】CDE查看答案
【解析】房地产投资的个别风险仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制，具体包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。AB两项属于不可控的系统风险。系统风险又称不可分散风险或市场风险，是指投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。
10．物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（　　）。
A．重新装修费用
B．更新改造费用
C．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
D．空置损失费用
E．为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失
【答案】ABC查看答案
【解析】置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物业投资，也会面临建筑物功能过时所带来的风险。房地产估价师在评估房地产市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产当前市场价值的影响。其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。D项，空置损失费用属于收益损失范畴。E项，为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失不属于经营性费用。
11．按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（　　）几种类型。
A．收益型
B．收益贬值型
C．收益加增值型
D．机会型
E．保本型
【答案】ACD查看答案
【解析】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为：①收益型；②收益加增值型；③机会型。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1．系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（　　）[2007年真题]
【答案】×查看答案
【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
2．只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。（　　）[2015年真题]
【答案】×查看答案
【解析】资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。
3．在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判、选择投资方案唯一的标准。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】在选择投资机会时，如果其他条件都相同，投资者会选择收益最大的投资方案。但在大多数情况下，收益并非唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策，风险就是影响房地产投资决策的一个重要因素。
4．风险是指某项活动导致损失的可能性。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】从房地产投资的角度来说，风险是指未获得预期收益可能性的大小。
5．一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】风险涉及变动和可能性，而变动常常又可以用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
6．如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】不确定性和风险有显著差别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性的方法估计未来投资收益。可选用的决策方法包括：①小中取大法；②大中取大法；③最小最大后悔值法。
7．应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】系统风险又称不可分散风险或市场风险，是指投资风险中无法在投资组合内被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制。
8．通货膨胀风险可通过适当调整投资者要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。因此投资者要求的最低收益率是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。
9．在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率贷款，则其在转售物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】利率调升会对房地产投资产生两个方面的影响：①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；②会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。因此，在考虑利率风险时，房地产投资者得到的即使是固定利率贷款，在其转售物业的过程中也会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。
10．利率调高不仅会降低房地产投资者的投资欲望，而且会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；②会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
11．为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投资者收益达到最大化。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。然而，虽然投保的项目越多，其投资的安全程度就越高，但投保是要支付费用的，如果保险费的支出占租金收入的比例太大，投资者就差不多是在替保险公司投资了。
12．租金调整时可能会引起争议而诉诸法律带来的风险属于收益现金流风险。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。置业投资者已经开始认识到，即使是对新建成的甲级物业投资，也会面临建筑物功能过时所带来的风险。房地产估价师在评估房地产市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产当前市场价值的影响。其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
13．当收益和运营费用都不发生变化时，资本价值不会随着收益率的变化而变化。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。
14．房地产投资的比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去其他投资机会的风险。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。
15．房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（　）
【答案】×查看答案
【解析】房地产投资的时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险主要表现为：①选择合适的时机进入市场；②物业持有时间的长短；③物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择；④物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
16．时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】房地产投资的时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险主要表现为：①选择合适的时机进入市场；②物业持有时间的长短；③物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择；④物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
17．不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期，不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的预期收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同，因而采取的投资策略也会有差异。
第四节　风险与投资组合
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（　）。[2015年真题]
A．负协方差
B．正协方差
C．正敏感度
D．负敏感度
【答案】A查看答案
【解析】若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
2．以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（　　）组合来提高收益、降低风险。[2012年真题]
A．地理区域
B．时间分布
C．物业类型
D．收益形式
【答案】C查看答案
【解析】投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的物业类型组合来提高收益、降低风险。
3．关于投资组合理论的说法，正确的是（　　）。[2010年真题]
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵销
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵销
【答案】D查看答案
【解析】投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。A项，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险；B项，要达到投资组合的理想效果，其前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到；CD两项，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍存在。
4．投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（　　）。[2008年真题]
A．提高投资收益
B．降低系统风险
C．降低个别风险
D．使投资毫无风险
【答案】C查看答案
【解析】投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。需要指出的是，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。
5．在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（　）。[2014年真题]
A．银行存款利率
B．银行贷款利率
C．通货膨胀率加银行存款利率
D．资金的机会成本加风险调整值
【答案】D查看答案
【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。
6．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　　）。[2009年真题]
A．10.38%
B．11.07%
C．12.45%
D．13.62%
【答案】A查看答案
【解析】资本资产定价模型与公式为：E（Rj）=Rf+βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）表示在同一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf表示无风险资产的收益率；E（Rm）表示在同一时间段内，市场整体平均收益率；βj表示资产j的系统性市场风险系数（相关系数）。则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为：R=9％+0.23×（15％－9％）=10.38％。
7．单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（　　）。
A．正的协方差
B．负的协方差
C．标准协方差
D．绝对协方差
【答案】B查看答案
【解析】收益率相同的两个投资项目，对市场变化的反应却不尽相同。假如以单一一项投资项目分析，它们各自的波动十分大。这也表示单一项目的投资风险很大。另一方面，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
8．投资组合是（　　）的一个有效措施。
A．提高投资收益
B．提高市场竞争力
C．开拓投资领域
D．规避投资风险
【答案】D查看答案
【解析】投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
9．假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为（　　）。
A．4.42%
B．8.11%
C．8.13%
D．9.54%
【答案】B查看答案
【解析】投资者的应得收益公式为：E（Rj）=Rf+βj[E（Rm）－Rf]。式中，E（Rj）为在某一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf为同一时间段内，无风险资产的收益率；E（Rm）为在同一时间段内，市场的整体平均收益率；βj为资产j的系统性市场风险系数。根据已知数据得：E（Rj）=2.28%＋0.6×（12%－2.28%）=8.11%。
10．假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（　）。
A．0.25
B．0.50
C．1.5
D．2.00
【答案】B查看答案
【解析】投资者的应得收益公式为：E（Rj）=Rf+βj[E（Rm）-Rf]。式中，E（Rj）表示某一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf表示无风险资产的收益率；E（Rm）表示在同一时间段内，市场的整体平均收益率；βj表示资产j的系统性市场风险系数。根据已知数据得：15%=（20%-10%）×βj+10%，可求出βj＝0.50。
11．某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（　）。
A．10.3%
B．7.17%
C．9.75%
D．8.59%
【答案】C查看答案
【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。本题中，当前房地产投资的折现率R=4.5%+0.5×（15%－4.5%）=9.75%。本题不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。
12．如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为（　）。
A．8%
B．4%
C．14%
D．12%
【答案】C查看答案
【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本，是资金在某一段时问内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益率应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。本题中，房地产投资评估的模型所用的折现率R=10%+0.4×（20%－10%）=14%。
13．（　　）对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。
A．工业物业
B．居住物业
C．零售商业用房
D．写字楼
【答案】C查看答案
【解析】新西兰的布朗教授曾经把资本资产定价模型应用到不同房地产子市场来测算它们的风险报酬，通过回归模型，计算出各子市场的系统性市场风险系数（相对于整个房地产市场的收益）为：零售商业用房1.16，写字楼0.87，工业物业0.69。风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
下列对投资组合理论说法正确的有（　）。
A．投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应
B．大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性
C．投资者选择投资组合曲线时，最客观的选择是借用低微风险甚至毫无风险的投资项目
D．投资组合理论所做出的减少风险的方法可使投资组合变成毫无风险　
E．通过投资组合理论可使个别风险和系统风险减少甚至于完全抵销
【答案】ABC查看答案
【解析】D项，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。E项，从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成，通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1．在资本资产定价模型中，βj是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。（　　）[2012年真题]
【答案】×查看答案
【解析】βj是指资产j的系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。
2．投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（　　）[2010年真题]
【答案】√查看答案
【解析】投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。例如，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。
3．假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（　　）[2008年真题]
【答案】×查看答案
【解析】βj是指资产j的系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。假如系统性市场风险系数是1，代表该投资项目的变化幅度和市场平均变化一样。
4．投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，其目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
5．从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（　）
【答案】×查看答案
【解析】从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。
6．资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益。（　　）
【答案】×查看答案
【解析】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本是指资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。
7．在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。（　　）
【答案】√查看答案
【解析】新西兰的布朗教授曾经把资本资产定价模型应用到不同房地产子市场来测算它们的风险报酬，通过回归模型，计算出各子市场的系统性市场风险系数（相对于整个房地产市场的收益）为：①零售商业用房1.16；②写字楼0.87；③工业物业0.69。风险最大的是零售商业用房，这也是大多数房地产市场的一个现象。这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的反应是最快和最大的。

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