2017年经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》教材精编【要点精讲＋历年真

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内容简介
目录
第一章　房地产概述
　第一节　房地产
　第二节　房地产权利
　第三节　房地产市场
　第四节　房地产业
第二章　我国土地基本制度
　第一节　土地所有制
　第二节　土地管理制度
　第三节　城镇国有土地使用制度改革
　第四节　国有建设用地使用制度
　第五节　集体土地使用制度
第三章　我国房屋基本制度
　第一节　房屋所有制
　第二节　城镇住房制度改革
　第三节　城镇住房供应体系
　第四节　住房公积金制度
第四章　房地产开发
　第一节　房地产开发概述
　第二节　房地产开发企业
　第三节　房地产开发投资决策
　第四节　房地产开发前期准备
　第五节　房地产开发建设
第五章　房地产估价
　第一节　房地产估价概述
　第二节　房地产价格和价值
　第三节　房地产估价原则
　第四节　房地产估价程序
　第五节　房地产估价方法
第六章　房地产经纪
　第一节　房地产经纪概述
　第二节　房地产经纪人员和机构
　第三节　房地产交易及其流程
　第四节　房地产经纪业务流程
　第五节　房地产经纪活动及其监管
第七章　物业管理
　第一节　物业管理概述
　第二节　物业管理基本内容
　第三节　物业管理基本制度
　第四节　物业管理主要阶段
第八章　不动产登记
　第一节　不动产登记概述
　第二节　不动产登记类型
　第三节　常见的不动产登记
　第四节　不动产登记程序
　第五节　不动产登记信息共享与查询
　第六节　房地产面积
　第七节　房地产图
第九章　房地产税收
　第一节　房地产税收概述
　第二节　房地产交易环节税收
　第三节　房地产持有环节税收
　第四节　房地产开发环节的税收
　第五节　房地产交易和转让行为的税收
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本书是全国经济专业技术资格考试科目《房地产经济专业知识与实务（中级）》的复习全书。本书根据最新《全国经济专业技术资格考试大纲》中“房地产经济专业知识与实务（中级）”的内容和要求编写而成，共分为四部分：
（1）知识框架。归纳总结本章知识脉落。
（2）考试大纲，明确考试要求、提纲挈领。
（3）要点详解，含历年真题分章详解。按照最新考试教材的体系编排，全面总结浓缩该科目的重难点内容，同时穿插并详解历年考试真题，有助于学员在学习知识的同时了解相关的真题出题点、命题规律，并掌握解题思路。
（4）过关练习，精选历年考试真题，补充典型试题，并根据指定教材和考试大纲的要求及相关法律法规，对所有习题都进行了全面、细致的解析。最新内容可免费升级获得。
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内容预览
第一章　房地产概述
【知识框架】

【考试大纲】
识别房地产，区分不动产和动产，理解房地产的重要性、性质和特性，划分房地产及住宅的种类，辨别不同的房地产权利，分析房地产市场运行，说明房地产业的业务内容和细分行业，解释房地产业发展规律。
【要点详解】
第一节　房地产
一、房地产的含义
1．房地产的概念
（1）房地产的含义
房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体，一套住房是一种房地产，一栋办公楼、一座商场、一个宾馆、一幢厂房、一块建设用地等房屋和土地，也都是一种房地产。
（2）财产的法律分类
在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。例如，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。”我国目前对不动产有明确定义的法律、行政法规是《中华人民共和国担保法》（简称《担保法》）和《不动产登记暂行条例》。《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”
一种财产是属于不动产还是动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且移动之后其性质和价值一般不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器皿之类，属于动产；反之，不能够移动的财产，像土地、房屋及附着在土地、房屋上不可分离的部分（如种植在土地里的树木，安装在房屋中的给水、排水、采暖、中央空调、电梯等设备），属于不动产。
【例】房地产是指土地、建筑物及（　　）。[2013年真题]
A．构筑物
B．其他地上附着物
C．其他建筑物
D．房屋
【答案】B查看答案
【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体，一套住房是一种房地产，一栋办公楼、一座商场、一个宾馆、一幢厂房、一块建设用地等房屋和土地，也都是一种房地产。
【例】《中华人民共和国物权法》把物分为动产和（　　）两大类。[2012年真题]
A．不动产
B．房地产
C．建筑物
D．物业
【答案】A查看答案
【解析】在法律上，通常把财产或者物，分为不动产和动产两大类。《中华人民共和国物权法》第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。
【例】下列财产中，属于房地产的有（　　）。[2012年真题]
A．房地产开发用地
B．种植在房前的树
C．挂在墙上的画
D．安装在房屋中的水暖设备
E．摆放在室内的家用电器
【答案】ABD查看答案
【解析】房地产通常又称为不动产。一种财产是属于动产还是属于不动产，一般是根据其实物是否可以自由移动来判别的：凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且其性质和价值不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器物之类，属于动产；反之，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备），属于不动产。
2．土地、建筑物和其他土地附着物的概念
（1）土地的概念
从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。如图1-1所示，一宗土地的空间范围可分为三层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间（见表1-1-1）。


图1-1 土地的空间范围
表1-1-1 土地的空间范围

空间范围	具体内容
地表范围	土地在地表上的“边界”所围合的区域
地上空间范围	从该土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间
地下空间范围	从该土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间

【例】下列关于土地范围的说法中，正确的是（　　）。[2012年真题]
A．土地是一个平面
B．土地是一个三维立体空间
C．土地的范围不包括地下空间
D．土地的范围不包括地上空间
【答案】B查看答案
【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
（2）建筑物的概念（见表1-1-2）
表1-1-2 建筑物的相关概念

名词	具体内容
建筑物	①广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。   ②狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所
房屋	是指有基础、墙、门窗和顶盖，起着遮风避雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等
构筑物	是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁、隧道、水坝等

（3）其他相关定着物的概念
①其他相关定着物的概念
其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。
②其他相关定着物
与土地或建筑物的关系其他相关定着物与土地或建筑物通常在物理上不可分离，有时即使可以在物理上进行分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。在现实中，其他相关定着物通常被视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此一般把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。
3．房地产实物、权益和区位的概念
严谨意义上的房地产是实物、权益和区位的结合体。
（1）房地产实物的概念
房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。
（2）房地产权益的概念
①房地产权益的概念
房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。
②房地产权益的内容（见表1-1-3）
表1-1-3 房地产权益的内容

内容	示例
拥有的房地产权利	拥有的是所有权还是建设用地使用权
该房地产权利受其他   房地产权利的限制情况	抵押权或租赁权、地役权的房屋所有权或建设用地使用权
该房地产权利受房地产   权利以外因素的限制情况	房地产使用管制（如城市规划对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等
额外的利益或好处	屋（顶）盖或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获得经济收入

③实物和权益对价值的影响
a．一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备等。
b．一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。
c．房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋的价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修等实物状况的影响，又受产权性质及其是否完整等权益状况的影响。
【例】房地产是实物、权益和（　　）的结合体。[2012年真题]
A．质量
B．功能
C．区位
D．环境
【答案】C查看答案
【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
【例】下列选项中属于房地产实物的是（　　）。[2013年真题]
A．建筑物的外观
B．建筑结构
C．设施设备
D．装饰装修
E．所有权
【答案】ABCD查看答案
【解析】房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。
（3）房地产区位的概念（见表1-1-4）
表1-1-4 房地产区位的概述

要点	具体内容
房地产区位的概念	是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，特别是与重要场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、公园、学校、医院、政府机关、工作地、居住地等）的距离，以及进出该房地产的方便程度，包括从别的地方到该房地产的可及性和从该房地产去别的地方的便捷性
衡量房地产区位优劣的指标	空间直线距离	最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义
交通路线距离	通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们来说变得越来越宝贵的情况下
交通时间距离	从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量
经济距离	更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离
房地产区位与价值的关系	价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的（不排除相同的商品在不同的购物环境中的售价不同）。当然，区位并不能代表房地产的一切，但这一概念强调了区位对房地产的极端重要性。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值也会有所不同，甚至差异很大

二、房地产的重要性
房地产是一种极为重要而又量大面广的财产。说其极为重要，是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。人们拥有房地产，有助于增强其归属感及使社会趋向稳定。
在一个国家的财富中，房地产通常是其中比例最大的部分，一般占50%～70%，即其他的所有财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。房地产也是家庭财产的最重要组成部分。
三、房地产的性质
1．房地产的不同性质（见表1-1-5）
表1-1-5 房地产的不同性质

房地产的不同性质	示例
稀缺而又十分重要的资源	耕地
价值很大的财产或资产	办公楼、宾馆
生活资料	住房
生产资料或生产要素	厂房
一种生活必需品	普通住宅
奢侈品、炫耀品	高档公寓、别墅
福利品	廉租住房
商品和投资品	商品住宅、商业门面房、写字楼

2．解决住房问题
在住房问题上，一方面要大力做好住房保障工作，使人人享有适当的住房；另一方面又要坚持住房市场化的基本方向，发挥市场的积极作用。投资于房地产与投资于股票、债券、期货、黄金等相比，兼有消费和投资双重功能，房地产消费、投资和投机三者有时兼而有之，难以截然区分。
四、房地产的特性
1．不可移动
不可移动特定又称位置固定性。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常是固定的，不能移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。
【例】长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（　　）。[2011年真题]
A．相互影响
B．具有保值功能
C．难以变现
D．具有不可移动性
【答案】D查看答案
【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、.利用或消费，并受制于其所在的空间环境。因此，房地产市场是一个地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供给状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。
2．独一无二
独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。
【例】房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（　　）的特性。[2012年真题]
A．独一无二
B．价值最大
C．寿命长久
D．易受限制
【答案】A查看答案
【解析】独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。
3．寿命长久（见表1-1-6）
表1-1-6 寿命长久概述

要点	具体内容
土地的   永续性	土地具有不可毁灭性（又称为永续性）。而其他物品，都会在使用中磨损，经过一定期限或者较长久的使用之后，最终会报废，丧失使用价值
建筑物的特点	①建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。   ②由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体占用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的
出让年限	①出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。   ②以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。   ③建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准，续期的到续期期满，建设用地使用权由国家无偿收回

【例】教育、科技用地的建设用地使用权出让最高年限为（　　）年。[2012年真题]
A．40
B．50
C．60
D．70
【答案】B查看答案
【解析】建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定。国务院规定建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。
4．供给有限（见表1-1-7）
表1-1-7 供给有限概述

要点	具体内容
土地的有限性	土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不可增加。土地的这种特性被称为有限性和不可再生性
房地产的供给有限性	由于土地具有有限性和不可再生性，特别是区位较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的。房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性

5．价值较大（见表1-1-8）
表1-1-8 价值较大概述

角度	具体内容
从单价高来看	每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说
从总价来看	房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如面积），因此，可供利用的一块土地或者一套住房的价值一般在十万元以上

6．用途多样（见表1-1-9）
表1-1-9 用途多样概述

要点	具体内容
用途多样特性	①又称为用途的竞争、转换及并存的可能性。   ②主要是空地所具有的，土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行
房地产的利用	①房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。   ②从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

7．相互影响
正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。
8．易受限制（见表1-1-10）
表1-1-10 易受限制概述

要点	具体内容
房地产受限的原因	房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的
限制手段	政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的
房地产易受限制的表现	①由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。   ②一般地说，在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产特别是食品、黄金的价格暴涨；在社会安定、经济发展时期，房地产价格往往有上升的趋势，而动产的价格趋于平稳或者低落（不考虑通货膨胀因素）

9．难以变现（见表1-1-11）
表1-1-11 难以变现概述

要点	具体内容
变现能力	是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，称为变现能力弱
难以变现的原因	①房地产具有价值较大、独一无二、不可移动等特性。   ②交易手续较复杂、交易税费较多等原因。   ③同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一段较长时间才能脱手

【例】一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（　　）。[2012年真题]
A．不可能移动性
B．保值增值性
C．难以变现性
D．易受限制性
【答案】C查看答案
【解析】难以变现又称变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者。
10．保值增值
（1）趋势：从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境景观恶化导致的房地产贬值，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下落。
（2）在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。
五、房地产的分类
1．按房地产用途的分类（见表1-1-12）
表1-1-12 按房地产用途的分类

类别	具体内容
居住房地产	供家庭或个人居住使用的房地产，包括住宅和集体宿舍
商业房地产	供出售商品使用的房地产，包括商铺、商店、商场、购物中心、超级市场、批发市场等
办公房地产	供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，包括商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼
旅馆房地产	供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等
餐饮房地产	供顾客用餐使用的房地产，包括饭馆、餐馆、酒楼、美食城、快餐店等
体育和娱乐   房地产	供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等
工业房地产	供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）
农业房地产	供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等
特殊用途房地产	包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等

【例】下列房地产类型中，按房地产用途分类的有（　　）。[2011年真题]
A．在建工程
B．居住房地产
C．工业房地产
D．收益性房地产
E．自用的房地产
【答案】BC查看答案
【解析】按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可以细分为下列10类：①居住房地产；②办公房地产；③商业房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。
2．按房地产开发程度的分类（见表1-1-13）
表1-1-13 按房地产开发程度的分类

类别	具体内容
生地	不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地
毛地	具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地
熟地	实质具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为：   ①“三通一平”，一般是指通路、通水、通电以及场地平整。   ②“五通一平”，一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。   ③“七通一平”，一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整
在建工程	①是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。   ②该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程从另一角度通常又称为“房地产开发项目”
现房	①是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。   ②现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房

【例】具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为（　　）。[2013年真题]
A．生地
B．毛地
C．在建工程
D．熟地
【答案】D查看答案
【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。
3．按房地产实物形态的分类（见表1-1-14）
表1-1-14 按房地产实物形态的分类

类别	具体内容
土地	可分为无建筑物的土地（即空地）和有建筑物的土地
建筑物	可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）
土地与建筑物的   综合体	可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地，与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目
房地产的局部	例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套
未来状况下的房地产	其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产
已经灭失的房地产	例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋
现在与过去状况下的房地产的差异部分	例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额
以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产	例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头
整体资产中的房地产	例如，一个企业中的土地或房屋

4．按房地产是否产生效益的分类（见表1-1-15）
表1-1-15 按房地产是否产生效益的分类

类别	具体内容
收益性房地产	能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括：住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等
非收益性房地产	不能直接产生经济收益的房地产，例如，未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等

5．按房地产经营使用方式的分类
按房地产经营使用方式，可分为销售的、出租的、自营的和自用的房地产。
六、住宅的分类
1．住宅的概念
住宅是指供家庭居住使用的房地产，是最常见、量大面广的一类房地产，它既有消费品属性又有投资品属性。
2．住宅的分类
（1）住宅根据层数，分为低层住宅（1～3层）、多层住宅（4～6层）、中高层住宅（7～9层）和高层住宅（10层及以上），其中建筑高度超过100米的为超高层住宅。
（2）独立式住宅（又称独户住宅）、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅、公寓式住宅。其中，带有私家花园的低层独立式住宅通常称为别墅。
（3）低密度住宅（又分为低层低密度住宅、高层低密度住宅）、高密度住宅（又分为高层高密度住宅、低层高密度住宅）。反映密度的简单、常用指标是容积率，它是一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率越大，意味着密度越高。
（4）板式住宅、塔式住宅、板塔结合住宅。板式住宅简称板楼，是指由多个住宅单元拼接、每个单元一梯二至三户，或采用长廊式、各住户靠长廊连在一起，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比大于2的住宅。塔式住宅简称塔楼，是指以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。
（5）单元式住宅、通廊式住宅、内天井住宅。其中，单元式住宅是指由几个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。住宅单元是指由多套住宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。通廊式住宅是指由共用楼梯或共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的住宅，又分为内廊式住宅、外廊式住宅。
（6）纯住宅、商住楼、酒店式公寓。其中，商住楼是指下部商业用房与上部住宅组成的建筑。酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的住宅。
（7）成套住宅、非成套住宅。成套住宅的每套住宅设有卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间。通俗地说，成套住宅是有独用的厨房和卫生间的住宅，反之为非成套住宅。
（8）平层住宅、错层住宅、复式住宅、跃层住宅。平层住宅是指一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅。错层住宅是指一套住宅内的各个功能空间在不同的平面上，但未分成两层，仅用一定的高度差进行空间隔断的住宅。复式住宅是指在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。跃层住宅是指套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。
（9）新建商品住房（又称增量住房）、二手住房（又称存量住房）。
（10）毛坯房、粗装修房、精装修房。
（11）现房、期房。现房足指目前已建成的房屋。期房是指目前尚未建成而在将来建成的房屋。
（12）原私有住房（俗称老私房）、已购公有住房（简称房改房）、商品住房、限价商品住房、自住型商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房、未售公有住房、集资合作住房（包括单位自建住房、合作社住房）、定向安置住房、农民住房、小产权房。其中，小产权房是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的住宅。小产权房不受法律保护，国家法律法规有明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。
（13）普通住房、非普通住房（高档住宅）。住房信贷、税收等政策通常与是否为普通住房有关。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

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