2017年房地产估价师《房地产估价理论与方法》历年真题与模拟试题详解

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内容简介
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第一部分　历年真题及详解
　2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解
　2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解
　2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
　2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
　2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
　2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
　2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
　2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
　2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
　2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解
第二部分　模拟试题及详解
　房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（一）
　房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（二）
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            
　　本书是房地产估价师执业资格考试科目《房地产估价理论与方法》的历年真题与模拟试题详解。全书由两部分组成：
　　第一部分为历年真题及详解。精选历年考试真题，按照最新考试大纲、指定教材和法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明。
　　第二部分为模拟试题及详解。根据历年考试真题的命题规律及热门考点精心编写了2套模拟试题，其试题数量、难易程度、出题风格与考试真题完全一样，方便考生检测学习效果，评估应试能力。

内容预览
第一部分　历年真题及详解
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．关于房地产估价误差的说法，错误的是（　）。
A．房地产估价难免会有误差
B．房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C．不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准
D．可通过严格履行估价程序来减小估价误差
【答案】B查看答案
【考点】房地产估价的特点
【解析】B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
2．关于房地产估价结果的说法，错误的是（　）。
A．估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B．注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C．估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D．估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响
【答案】B查看答案
【考点】房地产估价结果
【解析】B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。
3．估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（　）。
A．估价对象适宜采用多种方法估价
B．各种估价方法都有一定的局限性
C．各种估价方法之间具有理论统一性
D．难以通过分析排除不适用的估价方法
【答案】B查看答案
【考点】房地产估价的特点
【解析】每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
4．下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（　　）。
A．该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B．该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C．该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D．该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
【答案】D查看答案
【考点】引起房地产价格上涨的原因
【解析】引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者对房地产进行投资改良；②外部经济；③需求增加导致稀缺性增加；④房地产使用管制改变；⑤通货膨胀。其中，房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
5．下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（　）。
A．估价对象距离机场35公里
B．估价对象东面临街，所临街道为城市主干道
C．估价对象建筑物坐北朝南
D．估价对象附近有三条公交线路经过
【答案】D查看答案
【考点】房地产区位状况描述
【解析】房地产区位状况描述中，对位置的描述，主要说明下列方面：①坐落。除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图。②方位。说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。③与相关场所的距离。说明估价对象与其相关的主要场所的距离。④临街状况。说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。⑤朝向。说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。⑥楼层。当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。D项属于交通描述。
6．下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（　）。
A．消费者的收入水平增加
B．该种房地产的价格水平下降
C．该种房地产的开发成本上升
D．消费者预期该种房地产价格上涨
【答案】C查看答案
【考点】决定房地产需求量的因素
【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。
7．购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（　）。
A．于成交日期一年后一次性支付所有款项
B．于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C．于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D．首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付
【答案】D查看答案
【考点】名义价格和实际价格
【解析】A项，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：216÷（1＋5%）=205.71（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17142.5元/m2。B项，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际单价为：18000×（1－5%）=17100（元/m2），实际总价为205.2万元。C项，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：50＋166÷（1＋5%）=208.1（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17341.67元。
8．距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（　　）。
A．空间直线距离
B．交通线路距离
C．交通时间距离
D．经济距离
【答案】D查看答案
【考点】房地产区位因素
【解析】距离可分为：①空间直线距离；②交通路线距离；③交通时间距离；④经济距离。其中，经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
9．下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（　）。
A．朝向
B．保温
C．隔音
D．户型
【答案】A查看答案
【考点】房地产实物因素
【解析】建筑物实物因素包括：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；⑦外观；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。
10．关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（　）。
A．只有合法的房地产才能成为估价对象
B．估价对象状况必须是实际情况
C．以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D．估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
【答案】D查看答案
【考点】房地产估价原则
【解析】A项，遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。B项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。C项，《物权法》第一百八十四条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。
11．评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（　 ）。
A．价值时点为现在，估价对象状况为现在状况
B．价值时点为现在，估价对象状况为未来状况
C．价值时点为未来，估价对象状况为现在状况
D．价值时点为未来，估价对象状况为未来状况
【答案】B查看答案
【考点】房地产估价的价值时点原则
【解析】价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。
12．某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（　）万元。
A．57.81
B．71.58
C．74.33
D．82.59
【答案】A查看答案
【考点】房地产估价的谨慎原则
【解析】采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，则该商业房地产的抵押价值为：4.2/6%[1－1/（1＋6%）30]=57.81（万元）。
13．评估建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（　　）。
表1

A．甲
B．乙
C．丙
D．丁
【答案】B查看答案
【考点】比较法的含义
【解析】可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
14．卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（　）元/m2。
A．9787
B．10013
C．10282
D．10539
【答案】A查看答案
【考点】统一税费负担
【解析】至价值时点，尚未偿还的贷款为：45×（1－5/15）=30（万元），则该住宅的正常成交价格为：[30＋50/（1－6%）]/85=0.9787（万元/m2）。
15．关于比较法运用的说法，错误的是（　）。
A．同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
B．尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
C．挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考
D．需修正或调整的因素越多，估价结果越合理
【答案】D查看答案
【考点】比较法的运用
【解析】A项，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易具有一定可比性的房地产。B项，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。C项，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。D项，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。
16．甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（　　）万元。
A．0～50
B．50～65
C．50～80
D．62.5～150
【答案】C查看答案
【考点】造成成交价格偏离正常价格的因素
【解析】甲宗地单独的价格为50万元，合并后增值价格为：150－（50＋70）=30（万元）。则甲宗地的拥有者合理的要价范围是50万元至80万元（50＋30=80）。
17．某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年未出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（　）。
A．5061.44
B．5546.94
C．5562.96
D．6772.85
【答案】A查看答案
【考点】报酬率的求取方法
【解析】报酬率Y=6%＋6%×25%=7.5%，则该写字楼目前的收益价值为：400（1－30%）/7.5%[1－1/（1＋7.5%）5]＋6000（1－6%）/（1＋7.5%）5=5061.438（万元）。
18．关于建筑物经济寿命说法，正确的是（　）。
A．经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定
B．正常情况下，经济寿命长于自然寿命
C．经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
D．建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
【答案】C查看答案
【考点】收益期和持有期的测算
【解析】建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。
19．房地产的有租约限制价值等于（　）。
A．无租约现值价值减承租人权益价值
B．出租人权益价值加承租人权益价值
C．无租约现值价值减出租人权益价值
D．出租人权益价值减承租人权益价值
【答案】A查看答案
【考点】出租人权益价值
【解析】出租人权益价值又称有租约限制价值，同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值＋承租人权益价值。可知，出租人权益价值（即有租约限制价值）=无租约限制价值－承租人权益价值。
20．运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（　　）。
A．能够获得的交易实例数量较多
B．所取得的报酬率是利用过去的数量求取的
C．利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差
D．可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整
【答案】B查看答案
【考点】市场提取法
【解析】市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
21．某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（　　）万元。
A．489.99
B．495.53
C．695.53
D．800.00
【答案】C查看答案
【考点】剩余技术
【解析】建筑物年收益额=建筑物现值×建筑物的资本化率=200×12%=24（万元）。那么，土地的年收益额=60－24=36（万元），土地价值=36（P/A，6%，30）=38×1/6%×[1－1/（1＋6%）30]=495.53（万元）。因此，房地产价值=200＋495.53=695.53（万元）。
22．某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（　）万元。
A．939.56
B．947.80
C．952.51
D．986.84
【答案】C查看答案
【考点】单位比较法
【解析】重新购建价格V=200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V=952.51，则该房地产的重新购建价格为952.51万元。
23．某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（　）元/m2。
A．4870
B．5020
C．5340
D．5520
【答案】B查看答案
【考点】成本法总结
【解析】该房地产的市场价格为：3000/1.2＋2800×90%=5020（元/m2）。
24．通过房租求取房地产净收益，不应扣除（　）。
A．空置损失
B．房产税
C．房屋折旧费
D．房屋保险费
【答案】C查看答案
【考点】净收益测算
【解析】运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③物业服务费；④管理费用；⑤维修费；⑥水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
25．某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（　　）万元。
A．115.91
B．117.00
C．134.91
D．136.00
【答案】B查看答案
【考点】成本法总结
【解析】本题中，住宅成本价格=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－折旧=5000×160＋3500×160－（50000＋80000＋60000）=1170000（元）。
26．下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（　）。
A．写字楼层高偏低
B．厂房受酸雨腐蚀
C．住宅库存量过大
D．在建工程基础不均匀沉降
【答案】A查看答案
【考点】建筑物折旧的原因
【解析】根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。其中，功能折旧又称无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑物标准过低，建筑设计上的缺陷等。
27．关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（　）。
A．根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
B．采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
C．静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D．开发利润率应为扣除所得税后的净利润率
【答案】C查看答案
【考点】后续开发的应得利润
【解析】A项，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；B项，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；D项，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。
28．采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（　）元/m2。
A．7262
B．7380
C．7500
D．8670
【答案】A查看答案
【考点】动态分析法和静态分析法的区别
【解析】该在建工程开发完成后房地产的现时价值为：8000（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5=7261.84（万元）。
29．关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的是（　　）。
A．开发经营期可分为建设期和经营期
B．建设期的起点与开发经营期的起点相同
C．经营期可具体分为销售期和运营期
D．建设期和经营期不会重叠
【答案】D查看答案
【考点】后续开发经营期
【解析】D项，经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。销售期是自开始销售未来开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠。在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。
30．当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（　　）。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
【答案】A查看答案
【考点】平均增减量法
【解析】运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。
31．关于路线价法的说法，错误的是（　）
A．实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同
B．相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大
C．路线价为若干标准临街宗地的平均价格
D．运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
【答案】A查看答案
【考点】路线价法
【解析】A项，在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。
32．某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为56000元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（　）万元。
A．1000
B．3000
C．3800
D．4400
【答案】B查看答案
【考点】补地价的测算
【解析】新容积率=（5000×1.5＋2500）/5000=2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2—2400）×5000=4400（万元）。
33．在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（　　）。
A．未定事项假设
B．背离事实假设
C．不相一致假设
D．依据不足假设
【答案】B查看答案
【考点】估价假设和限制条件
【解析】背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
34．关于价值时点的说法，错误的是（　）。
A．价值时点可以是过去、现在或将来
B．价值时点是由估价目的决定的
C．价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D．价值时点与实地查勘日期可以不一致
【答案】C查看答案
【考点】价值时点原则
【解析】C项，不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。不同估价目的的房地产估价，其价值时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系如表2所示。
表2价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系

35．关于估价师声明的说法，正确的是（　）。
A．估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明
B．估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证
C．未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名
D．估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明
【答案】B查看答案
【考点】估价报告的组成
【解析】估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1．关于房地产估价要素的说法，正确的有（　）。
A．估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要
B．估价对象有估价委托人和估价目的的双重决定
C．选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取
D．估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择
E．估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复
【答案】ABD查看答案
【考点】房地产估价的要素
【解析】C项，在估价中选取依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。E项，估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对分隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。
2．评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（　　）。
A．二次装修时所铺的木地板
B．可拆卸的水净化处理设备
C．嵌入式固定衣柜
D．随建筑配置的中央空调系统
E．摆放在室内的沙发
【答案】ACD查看答案
【考点】其他相关定着物的含义
【解析】其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关定着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内。
3．关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（　）。
A．在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价≥成交价格≥卖方最低要价
B．在买方的市场下，成交价格会偏向卖方最低要价
C．市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格
D．在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远
E．当交易情况正常时，成交价格接近市场价格
【答案】ABDE查看答案
【考点】房地产的成交价格、市场价格、理论价格和评估价值的关系
【解析】C项，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。
4．关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（　　）。
A．在合法利用下，现状价值不高于市场价值
B．在合法利用下，（市场价值－现状价值）≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润
C．在现状利用为最佳利用下，现状价值等于市场价值
D．在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值
E．同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值
【答案】ABC查看答案
【考点】现状价值
【解析】D项，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。E项，同一估价目的、价值类型下，可以同时评估市场价值和现状价值。
5．下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（　）。
A．经济因素
B．区位因素
C．权益因素
D．人口因素
E．心理因素
【答案】ADE查看答案
【考点】房地产价格影响因素
【解析】房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类。可以将其先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类。其中，房地产外部因素可再分为：①人口因素；②制度政策因素；③经济因素；④社会因素；⑤国际因素；⑥心理因素；⑦其他因素。
6．下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（　）。
A．比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例
B．收益法估价时，不高估收入和运营费用
C．成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧
D．假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润
E．长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平
【答案】AD查看答案
【考点】谨慎原则的要求
【解析】《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：①在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。②在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
7．估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（　）。
A．土地形状
B．土质状况
C．土地使用年限
D．土地开发程度
E．容积率
【答案】ABD查看答案
【考点】实物状况调整的内容
【解析】实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。
8．预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中，正确的有（　　）。
A．该房地产未来第30年的净收益小于零
B．该房地产的合理经营期限大于22年
C．该房地产的收益价值小于1276.47万元
D．该房地产的收益价值大于875万元
E．该房地产的资本化率为18%
【答案】ABCD查看答案
【考点】净收益按一定数额递减的公式
【解析】设该房地产的合理经营期限为n，则其计算如下：令A－（n－1）b=0，则有170－8（n－1）=0，得n=22.25（年）。该房地产的收益价值计算如下：V=（170/8%－8/8%2）[1－1/（1＋8%）22.25]＋8/8%×22.25/（1＋8%）22.25=1118.58（万元）。
9．运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（　　）。
A．项目选址不当
B．建设成本偏高
C．运营费用是否客观
D．工程施工质量优劣
E．该类房地产市场供求状况
【答案】ADE查看答案
【考点】适用于新开发建设的房地产的基本公式
【解析】新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。
10．关于建筑物寿命的说法，正确的有（　）。
A．利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命
B．对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命
C．建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命
D．建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命
E．建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命
【答案】AE查看答案
【考点】建筑物的寿命
【解析】B项，如果建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。C项，建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。D项，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。
11．关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（　）。
A．各项收入、支出均为价值时点房地产市场状况下的值
B．在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”’
C．不需要单独计算投资利息
D．不考虑预售和延迟销售的影响
E．测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配
【答案】BCE查看答案
【考点】动态分析法与静态分析法的区别
【解析】静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。
12．关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（　）。
A．开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值
B．未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等
C．评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D．对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值
E．可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值
【答案】AC查看答案
【考点】开发完成后的价值
【解析】B项，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的动产、权利等。D项，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。E项，开发完成后的价值不能采用成本法求取。
13．关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（　）。
A．长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价
B．对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响
C．数学曲线拟合方程Y=a＋bX参数通常采用最小二乘法确定
D．选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律
E．可以用来比较两类房地产的价格发展潜力
【答案】CDE查看答案
【考点】长期趋势法及其运用
【解析】A项，长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。B项，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。
14．关于路线价区段的说法，正确的有（　）。
A．路线价区段位于街道两侧，是带状的
B．应将面积相近、形状相同、位置相邻的临街土地划为同一个路线价区段
C．两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点
D．较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段
E．同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段
【答案】ACDE查看答案
【考点】路线价区段的划分
【解析】B项，在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。
15．关于估价方法选用的说法，正确的有（　）。
A．所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B．商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C．现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D．影剧院一般适用比较法和成本法估价
E．市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法，假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
【答案】BE查看答案
【考点】估价方法选用
【解析】A项，只要是估价对象在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上，再根据搜集到的资料的数量和质量等情况，正式确定采用的估价方法。C项，商铺具有收益性，即便现在空置，也可以采用收益法评估。D项，影剧院很少发生交易，但具有收缩性，不宜选用比较法，适用收益法。
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1．在某一价值时点下，其宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】房地产估价的特点
【解析】对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。
2．房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】房地产征收征用的需要
【解析】房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
3．某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】土地实物状况描述
【解析】对土地实物状况的描述，主要包括以下几个方面：①土地面积；②土地形状；③地形、地势；④地质；⑤土壤；⑥土地开发程度；⑦其他。其中，土地开发程度说明到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度。
4．房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】保险价值
【解析】投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。
5．在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】税收制度政策
【解析】一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。
6．房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】房地产估价原则
【解析】房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。需要说明的是，不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7．房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】市场状况调整的含义
【解析】可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，又称交易日期调整。经过市场状况调整后，就将可比实例在其成交日期的价格变成了在价值时点的价格。
8．比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】房地产状况调整的含义
【解析】进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。
9．某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】资本化率
【解析】有效毛收入乘数=房地产价值/有效毛收入，则房地产价值=有效毛收入乘数×有效毛收入=10×10=100（万元）。因此，资本化率=房地产未来第一年的净收益/房地产价值=（10－2.5）/100=7.5%。
10．独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】成本法适用的估价对象
【解析】化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
11．运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】功能折旧的求取
【解析】求取功能折旧的过程和方法如下：①把功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类；②功能缺乏折旧的求取。把功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏折旧和不可修复的功能缺乏折旧；③功能落后折旧的求取。把功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧；④功能过剩折旧的求取；⑤把功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧相加，即为功能折旧。
12．在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】开发完成后的价值
【解析】在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。
13．运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。（　　）
【答案】×查看答案
【考点】平均发展速度法
【解析】由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。
14．基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】基准地价修正法
【解析】基准地价修正法是指在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，因为基准地价本身是一种评估价，因此，基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
15．在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。（　　）
【答案】√查看答案
【考点】估价对象的确定
【解析】在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同。
四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位）
（略）

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