2017年房地产经纪人协理《房地产经纪综合能力》过关必做习题集

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内容简介
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第一章　房地产和建筑概述
第二章　房地产经纪行业
第三章　房地产经纪管理
第四章　房屋租赁
第五章　房屋买卖
第六章　个人住房贷款
第七章　不动产登记
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            
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内容预览
第一章　房地产和建筑概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．下列不属于构筑物的是（　　）。
A．水井
B．地下室
C．道路
D．隧道
【答案】B查看答案
【解析】构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
2．房地产市场是地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的，这主要源于房地产的（　　）。
A．独一无二性
B．不可移动性
C．相互影响性
D．供给有限性
【答案】B查看答案
【解析】房地产的特性包括：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值较大；⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；⑨难以变现；⑩保值增值。其中，房地产的不可移动性决定了房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场（一般一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。
3．房地产具有独占性，是因为房地产具有（　　）特性。
A．不可移动
B．独一无二
C．价值较大
D．供给有限
【答案】D查看答案
【解析】房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景，或可以支配相关的自然资源和生产力。
4．具有较完善的城市基础设施且场地平整、可以直接在其上进行房屋建设的土地，称之为（　　）。
A．生地
B．毛地
C．熟地
D．在建土地
【答案】C查看答案
【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地又可分为以下三种类型的土地：①“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；②“五通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；③“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。
5．依据房地产的（　　），可将房地产分为居住房地产、办公房地产、零售商业房地产等。
A．面积
B．外观
C．用途
D．价格
【答案】C查看答案
【解析】房地产的分类方式有多种，按照房地产的用途，可将其分为：①居住房地产；②办公房地产；③零售商业房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。
6．下列各项中，属于非收益性房地产的是（　　）。
A．写字楼
B．停车场
C．未开发的土地
D．加油站
【答案】C查看答案
【解析】非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、学校、教堂、寺庙等。判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
7．小明家住某小区3栋16层，根据建筑物层数或高度划分，小明的家属于（　　）。
A．低层住宅
B．多层住宅
C．中高层住宅
D．高层住宅
【答案】D查看答案
【解析】根据层数或高度，建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。其中，住宅根据层数，分为：①低层住宅（1～3层）；②多层住宅（4～6层）；③中高层住宅（7～9层）；④高层住宅（10层及以上）。
8．建筑高度是指建筑物（　　）的高度。
A．室内地面到其檐口或屋面面层
B．室外地面到其檐口或屋面面层
C．室内地面到其屋顶上的最高点
D．室外地面到其屋顶上的最高点
【答案】B查看答案
【解析】建筑高度是指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。
9．根据建筑结构划分，2008年奥运会主场地鸟巢属于（　）。
A．砖木结构建筑
B．砖混结构建筑
C．钢筋混凝土结构建筑
D．钢结构建筑
【答案】D查看答案
【解析】建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系，按照建筑结构可将建筑物分为：①砖木结构建筑；②砖混结构建筑；③钢筋混凝土结构建筑；④钢结构建筑。其中，钢结构建筑主要的承重构件采用钢材作为承重材料，造价较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
10．目前我国建筑工程中使用最多的建筑结构类型是（　　）。
A．砖木结构
B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构
D．钢结构
【答案】C查看答案
【解析】钢筋混凝土结构的承重构件是由钢筋混凝土构件构成的，外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。钢筋混凝土结构建筑的特点有：①结构和适用性强；②抗震性能好；③耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
11．下列建筑结构类型中，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑的是（　　）。
A．砖木结构建筑
B．砖混结构建筑
C．钢筋混凝土结构建筑
D．钢结构建筑
【答案】D查看答案
【解析】钢结构建筑主要的承重构件采用钢材作为承重材料。这种结构的造价高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。
12．下列墙体中，不属于按照构造方式进行的分类的是（　　）。
A．实体墙
B．承重墙
C．空心墙
D．复合墙
【答案】B查看答案
【解析】按照构造方式，墙体分为：①实体墙，是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；②空心墙，是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；③复合墙，是指用两种以上材料组合而成的墙。B项属于按照受力情况对墙体进行的分类。
13．推拉窗的优点是（　　）。
A．不占用室内外空间，开关操作轻便
B．防水性能好
C．具有良好的保温隔声性能
D．刮风下雨时，也可以开启窗户，保持室内空气清新
【答案】A查看答案
【解析】推拉窗的优点是不占用室内外空间，开关操作轻便。缺点包括：①最大开启度只能达到整个窗户面积的1／2；②在风雨天，窗户关闭，无法换气；③清洁朝外的玻璃面，特别是位于高层的，较困难；④密封性差，湿气、灰尘容易进入。B项是平开窗的优点；CD两项是平开上悬窗的优点。
14．按构筑形式，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适的基础是（　　）。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
【答案】D查看答案
【解析】按照构造形式，基础分为：①条形基础；②独立基础；③筏板基础；④箱形基础；⑤桩基础。其中，箱形基础主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。箱形基础能建造比其他基础形式更高的建筑，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适。
15．下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（　　）。
A．柔性基础是用钢筋混凝土制成的抗压、抗拉较低的基础
B．箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适
C．筏板基础适用于地基土承载力较低的情况
D．埋置深度大于4m的为深基础
【答案】A查看答案
【解析】柔性基础是指用抗拉、抗压、抗弯、抗剪均较好的钢筋混凝土材料做的基础。箱形基础能建造比其他基础形式更高的建筑物，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适。筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，筏板基础适用于地基土承载力较低的情况。埋置深度大于4m的，为深基础；埋置深度小于4m的，为浅基础；基础直接做在地表面上的，为不埋基础。
16．普通地图具有通用性，其中最主要的图种是（　　）。
A．地形图
B．交通图
C．地貌图
D．水文图
【答案】A查看答案
【解析】地图按照表示的内容分为：①普通地图。以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有通用性，其中最主要的图种是地形图。②专题地图，又称“专门图”或“主题地图”。根据专业方面的需要，以较简略的普通地图为底图，着重表示某一专题内容，如地质图、地貌图、交通图、水文图等。
17．下列房地产识图中，不属于建筑施工图的是（　　）。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C．房产分幅图
D．建筑剖面图
【答案】C查看答案
【解析】建筑施工图简称“建施”图，包括：①建筑平面图；②建筑立面图；③建筑剖面图；④建筑详图。C项属于房产图。
18．施工图上能看出建筑物的出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系，以及走廊、楼梯的位置及尺寸，这种施工图称为（　　）。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C．建筑剖面图
D．建筑详图
【答案】A查看答案
【解析】建筑施工图简称“建施”图，包括：①建筑平面图；②建筑立面图；③建筑剖面图；④建筑详图。其中，从建筑平面图中可以看出下列内容：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等布置和组合关系；②建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚；③走廊、楼梯的位置及尺寸；④门、窗的位置、尺寸及编号；⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室内地面的标高。
19．地籍调查和土地登记的基本土地单元是（　）。
A．街坊
B．街道
C．宗地
D．地块
【答案】C查看答案
【解析】宗地是指土地权属界址线所封闭的地块，是地籍调查和土地登记的基本土地单元。地籍调查是以清查每宗土地的位置、界限、面积、权属、用途和等级为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。地籍测量是以查清每宗土地的边界、位置、形状、面积为目的的土地测量。
20．房产图的测绘内容包括：①房产分幅图；②房产分户图；③房产分丘图。则房产图正确的测绘顺序应为（　　）。
A．①②③
B．①③②
C．②③①
D．③①②
【答案】B查看答案
【解析】房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分丘图；然后测绘房产分户图。
21．（　　）是绘制房屋产权证附图的基本图。
A．房产分幅图
B．房产分户平面图
C．房产分户图
D．房产分丘图
【答案】D查看答案
【解析】房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的基本图，比例尺在1:100～1:1000之间。房产分丘图表示的内容除了房产分幅图表示的内容，还有房屋权界线、界址点、界址点号、房角点、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。
22．由实地采集计算元素用数学公式或数学模型计算土地面积的方法是（　）。
A．解析法
B．模型法
C．图解法
D．公式法
【答案】A查看答案
【解析】土地面积测算的方法可分为图解法和解析法两大类。凡是从图上直接量算面积或由图上采集数据计算面积的，均为图解法。凡是由实地采集计算元素（坐标、边长等）用数学公式或数学模型计算面积的，均为解析法。
23．张某购买了一套住宅，经实际测量：该住宅套内使用面积为110m2，套内自有墙体的水平投影面积为8m2，应分摊的共有建筑面积为6m2，封闭阳台的水平投影面积为6m2，未封闭阳台的水平投影面积为4m2，则该套住宅的建筑面积为（　　）m2。
A．120
B．128
C．132
D．134
【答案】C查看答案
【解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。其中，成套房屋的套内建筑面积包括：①套内房屋使用面积；②套内墙体面积；③套内阳台建筑面积。因此，成套房屋的建筑面积=分摊的共有建筑面积＋套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。公式中应该注意的地方包括：①套内墙体面积的计算，各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体而积。②套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。因此，本题中，该套住宅的建筑面积为：6＋110＋8＋6＋4／2=132m2。
24．使用面积应按房屋的（　　）水平投影计算。
A．内墙面
B．外墙面
C．围护结构
D．外围
【答案】A查看答案
【解析】房屋面积主要有：①建筑面积；②使用面积。其中，使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，住宅还有居住面积，此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。
25．根据《房产测量规范》，下列建筑部位中，不计算房屋建筑面积的是（　　）。
A．有顶盖的封闭阳台
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C．无顶盖的室外楼梯
D．与室内不相通的类似于阳台的建筑
【答案】D查看答案
【解析】不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝；?与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
26．消防电梯的常用速度大于（　　）m/s。
A．1.5
B．2.0
C．2.5
D．3.0
【答案】C查看答案
【解析】电梯按使用性质，可分为：①客梯；②货梯；③消防电梯；④观光电梯。电梯按行驶速度，可分为：①高速电梯；②中速电梯；③低速电梯。消防电梯的常用速度大于2.5m/s，客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为1.5～2.5m/s。低速电梯的速度在1.5m/s之内。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．房地产是（　　）的结合体。
A．实物
B．形象
C．权益
D．价值
E．区位
【答案】ACE查看答案
【解析】房地产是实物、权益和区位三者的结合体。房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
2．下列属于房地产区位因素的有（　　）。
A．位置
B．地形
C．地势
D．周围环境和景观
E．外部配套设施
【答案】ADE查看答案
【解析】房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括：①位置；②交通；③周围环境和景观；④外部配套设施等方面。BC两项属于房地产实物因素。
3．下列属于构筑物的有（　　）。
A．烟囱
B．地下室
C．水井
D．道路
E．隧道
【答案】ACDE查看答案
【解析】建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
4．房地产的特性包括（　　）。
A．不可移动
B．独一无二
C．保值增值
D．变现容易
E．相互影响
【答案】ABCE查看答案
【解析】房地产与其他经济物品在市场和价格等方面有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性所决定的。房地产的特性包括：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值较大；⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；⑨难以变现；⑩保值增值。
5．按照房地产的开发程度，可将房地产分为（　　）。
A．生地
B．毛地
C．熟地
D．在建工程和现房
E．特殊用途房地产
【答案】ABCD查看答案
【解析】按照房地产开发程度可将房地产分为：①生地，是指不具有城市基础设施的土地；②毛地，是指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚来拆除或迁移的土地；③熟地，是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地；④在建工程，是指建筑物已开始建造但尚未竣工、不具备使用条件的房地产，包括停缓建工程；⑤现房，是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。E项是按照房地产用途分类的。
6．按照经营使用方式来划分，可以将房地产分为（　　）。
A．销售的房地产
B．自用的房地产
C．出租的房地产
D．办公用的房地产
E．商场用的房地产
【答案】ABC查看答案
【解析】房地产的分类方式有多种，按照房地产经营使用方式，可以将其分为：①销售的房地产；②自用的房地产；③出租的房地产。
7．“三通一平”的熟地一般是指（　　）和场地平整。
A．通路
B．通水
C．通电
D．供水
E．通信
【答案】ABC查看答案
【解析】按照基础设施完备程度和场地平整程度，熟地可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“三通一平”一般是指通路、通水、通电和场地平整。
8．根据建筑物的使用性质，可将房屋建筑分为（　　）。
A．砖木式建筑
B．民用建筑
C．现浇现砌式建筑
D．工业建筑
E．农业建筑
【答案】BDE查看答案
【解析】房屋建筑可以根据使用性质、建筑物层数或高度、建筑结构、建筑施工方法、建筑设计使用年限等进行分类。其中，按照使用性质，可将其分为：①民用建筑；②工业建筑；③农业建筑。A项属于根据建筑结构进行的分类；C项属于根据建筑施工方法进行的分类。
9．墙体的主要作用有（　　）。
A．承重
B．防火
C．围护
D．分隔
E．装饰
【答案】ACDE查看答案
【解析】墙体的主要作用有：①承重；②围护；③分隔；④装饰。墙体应满足下列基本要求：①具有足够的强度和稳定性；②具有必要的保温隔热性能；③具有一定的隔声性能；④具有一定的防火性能。
10．常见的卷材类地面有（　）。
A．水泥砂浆地面
B．大阶砖
C．塑料地面
D．橡胶毡地面
E．地毯地面
【答案】CDE查看答案
【解析】常见的地面由面层、垫层和基层构成，对有特殊要求的地坪，通常在面层与垫层之间增设一些附加层。根据面层使用的材料和施工方式，地面分为以下几类：①整体类地面，包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等；②块材类地面，包括普通烧结砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等；③卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及地毯地面等；④涂料类地面。
11．下列地形图比例尺中，属于中比例尺的有（　　）。
A．1:10000
B．1:25000
C．1:50000
D．1:250000
E．1:500000
【答案】BC查看答案
【解析】地形图比例尺的大小，与其内容的详细程度和精度有关。通常称1:500、1:1000、1:2000、1:5000、1:10000的地形图为大比例尺地形图；1:25000、1:50000、1:100000的比例尺为中比例尺地形图；1:250000、1:500000、1:1000000的地形图为小比例尺地形图。
12．建筑施工图包括（　　）。
A．建筑平面图
B．建筑剖面图
C．建筑详图
D．建筑立面图
E．电气施工图
【答案】ABCD查看答案
【解析】一套完整的施工图根据其专业内容或作用不同，一般分为：①图纸目录；②设计总说明；③建筑施工图；④结构施工图；⑤设备施工图。其中，建筑施工图简称“建施”图，包括：①建筑平面图；②建筑剖面图；③建筑立面图；④建筑详图。
13．下列关于各种房地产图的表述中，正确的有（　　）。
A．地籍图是土地登记、统计和确认权属的法律依据
B．宗地图是核发土地权属证书和地籍档案的附图
C．房产图的测绘，应先测绘房产分丘图，其次测绘房产分幅图，然后测绘房产分户图
D．房产分户图是不动产权证（房屋权属证书）的附图
E．房产分户图的比例尺一般为1:500
【答案】ABD查看答案
【解析】C项，房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分丘图；然后测绘房产分户图。E项，房产分户图的比例尺一般为1:200；表示的主要内容有房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。
14．下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（　　）。
A．室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算
B．大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C．房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
【答案】ABD查看答案
【解析】房屋面积主要有：①建筑面积；②使用面积。其中，建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上层高在2.20m以上（含2.20m）的各层外面水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。CE两项，与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。
15．不计入共有建筑面积的内容有（　　）。
A．公共使用的电梯井
B．作为人防工程的地下室
C．用作绿化的架空层
D．为整幢服务的公共用房
E．建在幢内与本幢相连，为多幢服务的管理用房
【答案】BCE查看答案
【解析】本层共有建筑面积是指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等。不计入共有建筑面积的内容有：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积。建在幢内与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
16．成套房屋的套内建筑面积由（　　）组成。
A．套内房屋使用面积
B．套内阳台建筑面积
C．分户建筑面积
D．分层建筑面积
E．套内墙体面积
【答案】ABE查看答案
【解析】房屋面积主要有建筑面积、使用面积，成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由以下三部分组成：①套内房屋使用面积；②套内墙体面积；③套内阳台建筑面积。
17．建筑的得房率一般与（　　）直接相关。
A．基础的埋置深度
B．建筑结构
C．地区温差
D．套内建筑面积
E．建筑形式
【答案】BCDE查看答案
【解析】套内使用面积与建筑面积的比值俗称得房率（K值），通常与以下五个方面直接相关：①建筑形式。如板式住宅的得房率一般在80％以上，板式住宅的得房率一般大于塔式住宅的得房率。②建筑结构。房屋的结构形式不同，垂直承重构件占用而积不同，得房率不同。③地区温差。由于不同地区冬季温差悬殊，为保证室内保温效果，建筑没计中房屋外墙的厚度往往差别较大。④墙体材料。建筑设计选用墙体材料种类不同，墙体占用面积不同。⑤套内建筑面积。结合住宅套内建筑面积与房间数量状况，得房率也会出现差异。
18．建筑常用的采暖方式包括（　　）。
A．区域供热
B．集中采暖
C．局部采暖
D．热水采暖
E．蒸汽采暖
【答案】ABC查看答案
【解析】常用的采暖方式包括：①区域供热。大规模的集中供热系统是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过区域供热管网，供给地区以至整个城市的建筑物采暖，生活或生产用热。②集中采暖。由热源经输热管道送到采暖房间的散热器或地热管中，放出热量后，经回水管道流热源重新加热，循环使用。③局部采暖。将热源和散热设备合并成一个整体分散设置在各个采暖房间。
19．楼宇自动化系统应具备的基本功能有（　）。
A．自动通信功能
B．综合布线功能
C．保安监视控制功能
D．消防灭火报警监控功能
E．公用设施监视控制功能
【答案】CDE查看答案
【解析】楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），全面实现综合管理。楼宇自动化系统应具备以下基本功能：①保安监视控制功能；②消防灭火报警监控功能；③公用设施监视控制功能。
20．现代的楼宇智能化系统由（　　）组成。
A．通信自动化
B．消防自动化
C．办公自动化
D．楼宇自动化
E．停车自动化
【答案】ACD查看答案
【解析】楼宇智能化系统主要由下列三部分组成：①通信自动化（CA）。它是指建筑物本身应具备的通信能力，包括建筑物内的局域网和对外联络的广域网及远域网。②办公自动化（OA）。③楼宇自动化（BA）。对建筑物内设置的供水、电力照明、空气调节、冷热源、防火防盗、监控显示和门禁系统以及电梯等各种设备的运行情况，进行集中监测控制和科学管理。BE两项对应的系统属于楼宇智能化系统的子系统。
21．综合布线系统的主要优点有（　　）。
A．兼容性
B．灵活性
C．多样性
D．可靠性
E．重构性
【答案】ABDE查看答案
【解析】综合布线系统是指按照标准的、统一的、简单的结构化方式，编制和布置各种建筑物（建筑群）内各种系统，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统。综合布线系统的主要优点包括：①兼容性；②灵活性；③可靠性；④先进性；⑤重构性。
三、判断题（判断下列各题观点的正误，正确的答A，错误的答B）
1．用于商品房开发建设的土地可以采取协议方式出让。（　）
【答案】B查看答案
【解析】我国现行法律制度规定实行土地用途管制制度，将土地按用途分为农用地、建设用地和未利用地进行管理。房地产开发所需的建设用地使用权可通过国有土地使用权出让、转让等方式获得。
2．房屋属于构筑物。（　　）
【答案】B查看答案
【解析】房屋是指有基础、墙、屋顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
3．国有建设用地使用权出让的最高年限，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年。（　　）
【答案】B查看答案
【解析】国有建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年。商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
4．判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产主要是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益。（　　）
【答案】B查看答案
【解析】按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
5．住宅按照层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。（　）
【答案】A查看答案
【解析】根据层数或高度建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。其中，住宅根据层数，分为低层住宅（1～3层）、多层住宅（4～6层）、中高层住宅（7～9层）和高层住宅（10层及以上）。
6．1949年以前建造的城镇民居建筑，绝大多数为砖混结构建筑。（　　）
【答案】B查看答案
【解析】砖木结构建筑主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物，其结构构造可以由木结构（梁和柱）承重，砖石砌筑成护墙，也可采用砖墙、砖柱承重的木屋架结构。古代建筑、1949年以前建造的城镇民居、20世纪50年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。砖木结构建筑通常在3层以下。
7．地籍图包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容。（　　）
【答案】B查看答案
【解析】宗地图是通过实地调查宗地绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。
8．纪念性建筑和特别重要的建筑的设计使用年限为100年。（　）
【答案】A查看答案
【解析】建筑的设计使用年限分为4类，见表1－1。
表1－1建筑的设计使用年限分类


9．楼板是人们直接接触的表面，要求坚固耐磨、平整、光洁、防滑、易清洁、不起尘。（　　）
【答案】B查看答案
【解析】楼板应具有以下特点：①有足够的强度，能够承受使用荷载和自重；②有一定的刚度，在荷载作用下挠度变形不超过规定数值；③能满足隔绝要求，包括隔绝空气传声和固体传声；④有一定的防潮、防水和防火能力。
10．楼梯一般由楼梯段、楼梯间、休息平台和栏杆组成。（　）
【答案】B查看答案
【解析】两层以上的建筑物必须有垂直交通设施，其主要形式有楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道等。在层数较多或有特殊需要的建筑物中，往往设有电梯或自动扶梯。楼梯一般由楼梯段、休息平台和栏杆、扶手组成。
11．分摊的共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。（　　）
【答案】B查看答案
【解析】共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。分摊的共有建筑面积是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。
12．房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池应计算建筑面积。（　　）
【答案】B查看答案
【解析】不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
13．成套房屋的建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。（　　）
【答案】A查看答案
【解析】成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。
14．智能化居住区应当设置智能化居住区安全防范系统、智能化居住区信息服务系统和设置智能化居住区物业管理系统。（　　）
【答案】A查看答案
【解析】智能化居住区的基本要求是：智能化居住区应当设置智能化居住区安全防范系统、智能化居住区信息服务系统和设置智能化居住区物业管理系统。
四、综合分析题（每题的备选项中有一个或多个选项是符合题意的）
（一）
2016年3月，商某经甲房地产经纪公司经纪人员介绍购买了一套住宅。实际测量结果表明，该住宅套内使用面积为120m2，套内自有墙体的水平投影面积为8m2，共有墙体的水平投影面积为10m2，封闭阳台的水平投影面积为6m2，未封闭阳台的水平投影面积为4m2。
1．关于套内墙体面积，下列说法正确的是（　　）。
A．套内自有墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积
B．各套之间的分隔墙按水平投影面积全部计入套内墙体面积
C．套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占用面积即套内墙体面积
D．外墙（包括山墙）按水平投影面积的一半计入套内墙体面积
【答案】CD查看答案
【解析】套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占用面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
2．关于套内阳台建筑面积，下列说法错误的是（　　）。
A．封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积
B．未封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积
C．未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积
D．套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算
【答案】B查看答案
【解析】套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
3．该套住宅的套内建筑面积为（　　）m2。
A．128
B．138
C．141
D．143
【答案】C查看答案
【解析】成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。则本题中，该套住宅的套内建筑面积为：120＋8＋5＋6＋2＝141m2。
4．房地产经纪人员在实际工作中，可提醒客户（　　）不能拆改。
A．梁
B．柱
C．剪力墙
D．隔墙
【答案】ABC查看答案
【解析】在实际工作中，房地产经纪人员除能识别房屋不同部位的类型外，还应了解其在使用过程中对居住影响，给委托人提供专业的意见和建议。例如，房地产经纪人员通过查看、识别梁、柱和墙体，可提醒客户梁、柱和剪力墙不能拆改，可以改动的是隔墙。
5．关于计算建筑面积的规定，下列说法正确的是（　　）。
A．计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋
B．计算建筑面积的房屋，房屋层高应在2.10m以上
C．计算建筑面积的房屋，房屋层高应在2.20m以上
D．同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积
【答案】ACD查看答案
【解析】计算建筑面积的一般规定包括：①计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋；②计算建筑面积的房屋，层高应在2.20m以上；③同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

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