2017年经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》过关必做1000题（含历年

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内容简介
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第一部分　章节习题及详解
　第一章　房地产概述
　　第一节　房地产
　　第二节　房地产权利
　　第三节　房地产市场
　　第四节　房地产业
　第二章　我国土地基本制度
　　第一节　土地所有制
　　第二节　土地管理制度
　　第三节　城镇国有土地使用制度改革
　　第四节　国有建设用地使用制度
　　第五节　集体土地使用制度
　第三章　我国房屋基本制度
　　第一节　房屋所有制
　　第二节　城镇住房制度改革
　　第三节　城镇住房供应体系
　　第四节　住房公积金制度
　第四章　房地产开发
　　第一节　房地产开发概述
　　第二节　房地产开发企业
　　第三节　房地产开发投资决策
　　第四节　房地产开发前期准备
　　第五节　房地产开发建设
　第五章　房地产估价
　　第一节　房地产估价概述
　　第二节　房地产价格和价值
　　第三节　房地产估价原则
　　第四节　房地产估价程序
　　第五节　房地产估价方法
　第六章　房地产经纪
　　第一节　房地产经纪概述
　　第二节　房地产经纪人员和机构
　　第三节　房地产交易及其流程
　　第四节　房地产经纪业务流程
　　第五节　房地产经纪活动及其监管
　第七章　物业管理
　　第一节　物业管理概述
　　第二节　物业管理基本内容
　　第三节　物业管理基本制度
　　第四节　物业管理主要阶段
　第八章　不动产登记
　　第一节　不动产登记概述
　　第二节　不动产登记类型
　　第三节　常见的不动产登记
　　第四节　不动产登记程序
　　第五节　不动产登记信息共享与查询
　　第六节　房地产面积
　　第七节　房地产图
　第九章　房地产税收
　　第一节　房地产税收概述
　　第二节　房地产交易环节的税收
　　第三节　房地产持有环节的税收
　　第四节　房地产开发环节的税收
　　第五节　房地产交易和转让行为的税收
第二部分　历年真题及详解
　2013年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》真题及详解
　2012年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》真题及详解
　2011年全国经济师《房地产经济专业知识与实务（初级）》真题及详解
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本书是全国经济专业技术资格考试科目《房地产经济专业知识与实务（初级）》的过关必做习题集。本书根据最新《房地产经济专业知识与实务（初级）考试大纲》的内容和要求编写而成，共分为两大部分：
第一部分为章节习题及详解，遵循最新考试教材《房地产经济专业知识与实务（初级）》的章目编排，共分为9章，每章节前均配有历年真题分章详解。所选习题基本涵盖了考试大纲规定需要掌握的知识内容，侧重于选用常考重难点习题，并对所有习题进行了详细的解答。
第二部分为历年真题及详解，精选了2011～2013年的三套真题，并按照最新考试大纲、指定教材和相关法律法规对全部真题的答案进行了详细的分析和说明，读者可据此检测复习效果。
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内容预览
第一部分　章节习题及详解
第一章　房地产概述
第一节　房地产
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．房地产是指土地、建筑物及（　　）。[2013年真题]
A．构筑物　
B．房屋　
C．其他建筑物　
D．其他地上定着物
【答案】D查看答案
【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产，严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
2．下列关于土地范围的说法中，正确的是（　　）。[2012年真题]
A．土地是一个平面
B．土地是一个三维立体空间
C．土地的范围不包括地下空间
D．土地的范围不包括地上空间
【答案】B查看答案
【解析】从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
3．房地产是实物、权益和（　　）的结合体。[2012年真题]
A．质量
B．功能
C．环境
D．区位
【答案】D查看答案
【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产，严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
4．我国《物权法》把物分为动产和（　　）两大类。[2012年真题]
A．不动产
B．房地产
C．建筑物
D．物业
【答案】A查看答案
【解析】在法律上，通常把财产或者物分为不动产和动产两大类。《中华人民共和国物权法》第二条规定：“本法所称物，包括不动产和动产。”
5．房地产市场是（　　）。[2013年真题]
A．全国性市场
B．全球性市场
C．跨地区市场
D．区域性市场
【答案】D查看答案
【解析】人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。
6．长期以来，甲城市的商品房品质比乙城市的低，但价格高。这种现象之所以长期存在，主要原因是房地产（　　）。[2011年真题]
A．相互影响
B．具有保值功能
C．难以变现
D．具有不可移动性
【答案】D查看答案
【解析】房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境。因此，人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，房地产市场是一个地区性市场（城市房地产一般可视为一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的。甲、乙城市的商品房品质因其不可移动性而受制于所在的空间环境，从而产生价格差异。
7．房地产与其他资产的最大区别是（　　）。[2013年真题]
A．周围环境、景观固定不变
B．价格易受政府干预
C．所有制不同
D．位置不可移动
【答案】D查看答案
【解析】不可移动特性又称位置固定性。人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。这是房地产区别于其他资产的最大特点。
8．房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（　　）的特性。[2012年真题]
A．独一无二
B．价值最大
C．寿命长久
D．易受限制
【答案】A查看答案
【解析】独一无二特性又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。
9．2002年2月1日，甲公司签订土地使用权出让合同，以最高出让年限获得一宗工业用地的使用权。2005年7月31日，甲公司将该土地使用权转让给乙公司，则乙公司拥有该土地使用年限为（　　）年。[2005年真题]
A．36.5　
B．40　
C．46.5
D．50
【答案】C查看答案
【解析】建设用地使用权出让的最高年限，工业用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。甲公司已于2002年2月1日至2005年7月31日使用土地，共计3.5年，故乙公司使用该土地的年限为50年－3.5年=46.5年。
10．一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（　　）。[2012年真题]
A．不可能移动性
B．保值增值性
C．难以变现性
D．易受限制性
【答案】C查看答案
【解析】难以变现又称变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一段较长的时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者。
11．具有完善的城市基础设施，土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地称为（　　）。[2013年真题]
A．生地　
B．毛地　
C．在建工程　
D．熟地
【答案】D查看答案
【解析】熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。A项，生地是指不具有城市基础设施的土地，如农地、荒地；B项，毛地是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地；C项，在建工程是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。
12．施工现场“三通一平”中的三通是指（　　）。[2008年真题]
A．通给水、排水和道路
B．通给水、电力和道路
C．通给水、电信和电力
D．通电力、燃气和道路
【答案】B查看答案
　 【解析】“三通一平”一般是指通路、通水、通电以及场地平整；“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
13．下列属于不动产的是（ ）
A．家具　
B．器物
C．房屋　
D．牲畜
【答案】C查看答案
【解析】凡是自行能够移动或者用外力能够移动，并且移动之后其性质和价值一般不会改变的财产，像牲畜、家禽和汽车、家具、器皿之类，属于动产；反之，不能移动的财产，像土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分（如种植在土地里的树木、安装在房屋中的给水、排水、采暖、中央空调、电梯等设备），属于不动产。
14．理论上的土地是指（　　）。
A．地表　
B．地表以上空间
C．地表及其上下一定范围内的空间　
D．地表以下空间
【答案】C查看答案
【解析】从房地产经济的角度来看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围分为三层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
15．下列资产中，属于实物的价值的是（　　）。
A．专利权　
B．著作权
C．机器
D．专营权
【答案】C查看答案
【解析】在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备等。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。
16．房地产与一般有形资产相比，决定其价值高低的因素除了实物的价值外，还有（　　）。
A．质量　
B．功能　
C．权益　
D．新旧程度
【答案】C查看答案
【解析】房地产的实物和权益在价值决定中都很重要，如一幢房屋的价值既受建筑结构、设施设备、装饰装修等实物状况的影响，又受产权性质及其是否完整等权益状况的影响。
17．下列不属于房地产区位的内容是（　　）。
A．位置
B．房产质量
C．周围景观
D．外部配套设施
【答案】B查看答案
【解析】一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，特别是与重要场所的距离，以及进出该房地产的方便程度。衡量区位的优劣最常见、最简单的指标是距离。
18．（　　）对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A．区位　
B．质量
C．价格　
D．面积
【答案】A查看答案
【解析】虽然任何物品在某一时间都有一个具体的位置，但房地产不可移动，位置固定不变；其他物品可以移动，位置能够改变。因此，价格、价值与区位密切相关几乎是房地产所独有的。
19．兼有消费和投资双重功能的投资项目有（　　）。
A．房地产　
B．股票
C．期货
D．债券
【答案】A查看答案
【解析】投资于房地产与投资于股票、债券、期货、黄金等相比，兼有消费和投资双重功能。例如，投资于商品住宅不仅可以等待其未来涨价后转让以获取增值收益，而且在等待期间可以出租或者自用以获取期间收益。
20．房地产的不可移动性是指房地产的（　　）不可移动。
A．社会经济位置　
B．使用权　
C．所有权　
D．自然地理位置
【答案】D查看答案
【解析】不可移动特性又称位置固定性。房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，而房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。
21．房地产的（　　），决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境（邻里及当地经济）。
A．不可移动性　
B．独一无二性
C．寿命长久性　
D．用途多样性
【答案】A查看答案
【解析】不可移动特性又称位置固定性，作为立体空间、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。
22．房地产之所以有独一无二性是因为（　　）。
A．建筑设计不同　
B．外观形象不同
C．建筑结构不同　
D．坐落位置不同
【答案】D查看答案
【解析】每宗房地产都有自己的独特之处，即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的地点或朝向不同，地形、地势不同，周围环境和景观不同，这两宗房地产也是不相同的。
23．土地具有不可毁灭性是指（　　）。
A．土地使用权很长
B．土地所有权不变
C．土地可永久利用
D．土地作为空间位置是永存的
【答案】D查看答案
【解析】尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地球表面所标明的场所，作为空间是永存的。人们对土地只要给予适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用，因此可以说土地具有不可毁灭性（又称为永续性）。
24．旅游和娱乐用地使用权出让的最高年限为（　　）年。
A．100　
B．70
C．50
D．40
【答案】D查看答案
【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
25．从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序为（　　）。
A．商业、办公、居住、工业
B．办公、商业、工业、居住
C．办公、工业、商业、居住
D．商业、居住、办公、工业
【答案】A查看答案
【解析】在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
26．在一个高级住宅区附近建一座化工厂，对该住宅的价值（　　）。
A．有上升的影响　
B．有下降的影响
C．无影响
D．有可能上升或下降的影响
【答案】B查看答案
【解析】房地产具有相互影响的特性，一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产利用的影响。例如，在一幢住宅附近建造一座工厂或者垃圾站、公共厕所等，可导致该住宅的价值下降；而如果在该住宅旁边兴建一个花园、开辟一块绿地等，可使其价值上升。
27．一幢住宅楼附近兴建了一座化工厂，导致住宅楼价猛跌，这是由房地产的（　　）形成的。
A．用途多样化
B．不可移动性
C．寿命长久性
D．相互影响性
【答案】D查看答案
【解析】房地产具有相互影响的特性，一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产利用的影响。例如，在一幢住宅附近建造一座工厂或者垃圾站、公共厕所等，可导致该住宅的价值下降；而如果在该住宅旁边兴建一个花园、开辟一块绿地等，可使其价值上升。
28．房地产由于具有（　　）性，所以任何国家和地区对房地产的使用和支配多少都有一些限制。
A．相互影响　
B．易受限制　
C．难以变现　
D．保值增值
【答案】A查看答案
【解析】房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制。
29．房地产的保值增值性意味着（　　）。
A．房地产的价值始终是上升的
B．房地产的价值有时上升有时下降
C．房地产的价值总的趋势是波浪式上升的
D．房地产的价值不会下降
【答案】C查看答案
【解析】房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境景观恶化导致的房地产贬值，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下落。
30．把房地产划分为居住房地产、商业房地产等10类的依据是（　　）。
A．用途　
B．开发程度　
C．是否产生收益　
D．经营使用方式
【答案】A查看答案
【解析】按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体可细分为10类：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。
31．下列各项属于特殊用途房地产的是（　　）。
A．写字楼　
B．度假村　
C．康乐中心　
D．医院
【答案】D查看答案
【解析】特殊用途房地产包括：汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
32．房地产被划分为生地、毛地、熟地、现房是按（　　）类型划分的。
A．用途　
B．开发程度
C．是否产生收益　
D．经营使用方式
【答案】B查看答案
【解析】从不同的角度对房地产进行分类如下：①按照房地产的用途，可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产；②按照房地产的开发程度，可以把房地产分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房；③按照房地产实物形态，可分为：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的地房地产、已经灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；④按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产；⑤按照房地产经营使用方式的分类，可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
33．毛坯房属于（ ）
A．毛地　
B．熟地　
C．在建工程　
D．现房
【答案】D查看答案
【解析】现房是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
34．下列各项不属于收益性房地产的是（　　）。
A．商务办公楼　
B．厂房　
C．政府办公楼　
D．农地
【答案】C查看答案
【解析】收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意）
1．下列选项中属于房地产实物的是（　　）。[2013年真题]
A．建筑物的外观
B．建筑结构
C．设施设备
D．装饰装修
E．所有权
【答案】ABCD查看答案
【解析】房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等，土地的形状、地势、地质、平整程度等。所有权属于房地产权益所包含的内容。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。一宗房地产的权益包括拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。
2．下列财产中，属于房地产的有（　　）[2012年真题]
A．房地产开发用地
B．种植在房前的树
C．挂在墙上的画
D．安装在房屋中的水暖设备
E．摆放在室内的家用电器
【答案】ABD查看答案
【解析】严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。例如，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地里的树木、花草，镶嵌在墙里或直接画在墙上的画等都属于相关定着物。而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器，停放在车库里的汽车，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他相关定着物
3．下列房地产类型中，按房地产用途分类的有（　　）。[2011年真题]
A．在建工程
B．居住房地产
C．工业房地产
D．收益性房地产
E．自用的房地产
【答案】BC查看答案
【解析】按照房地产的用途，可以把房地产细分为下列十类：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。
4．房地产是指（　　）。
A．土地
B．房屋
C．建筑物　
D．构筑物
E．其他土地定着物
【答案】ACE查看答案
【解析】房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产，严谨意义上的房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
5．属于房地产范畴的有（　　）。
A．空地
B．有建筑物的土地
C．土地及其上的建筑物　
D．建筑材料
E．在建工程
【答案】ABCE查看答案
【解析】房地产通俗的说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产是指土地以及建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位的结合体。建筑材料只是构成房屋或者构建物的一个组成部分，不是独立的建筑物。
6．广义的建筑物包括（　　）。
A．土地
B．房屋
C．土地附着物　
D．地上定着物
E．构筑物
【答案】BE查看答案
【解析】建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物，是指供人们居住或进行各种活动的场所。
7．在下列资产中主要是内含的权益的价值的是（　　）。
A．设备
B．商誉
C．版权
D．家具
E．专营权
【答案】BCE查看答案
【解析】在不同种类的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值高低，如珠宝玉石、机器设备等；②一般的无形资产主要是权益的价值，如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。AD两项是实物资产。
8．距离可以分为（　　）。
A．空间直线距离
B．空间折线距离
C．交通时间距离
D．交通路线距离　
E．经济距离
【答案】ACDE查看答案
【解析】一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。
9．房地产的特性有（　 ）。
A．难以变现　
B．不可毁灭
C．易受限制　
D．相互独立
E．独一无二
【答案】ACE查看答案
【解析】房地产的特性主要有：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值较大；⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；⑨难以变现；⑩保值增值。
10．独一无二性又称（　　）。
A．竞争性
B．异质性
C．个别性
D．独特性
E．特殊性
【答案】BCD查看答案
【解析】独一无二性，又称独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，没有完全相同的两宗房地产。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能出现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。
11．影响房地产的社会经济位置的因素有（　　）。
A．周围环境
B．交通条件
C．与公共设施的接近程度
D．与商业中心的接近程度
E．政府控价
【答案】ABCD查看答案
【解析】房地产具有相互影响的特性，一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关而且与其周围房地产的状况密切相关，受其邻近房地产利用的影响。
12．关于土地使用权出让的最高年限，下列说法正确的是（　　）。
A．居住用地为70年
B．工业用地为40年
C．教育用地为50年
D．娱乐用地为50年
E．商业用地40年
【答案】ACE查看答案
【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
13．关于房地产投资易受限制，能够说明这一点的房地产特性，具体表现为（　　）。
A．不可移动
B．不可隐藏
C．流动性差
D．难以变现
E．用途多样
【答案】ABC查看答案
【解析】房地产易受限制的特性主要表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。
14．政府限制房地产的实现手段有（　　）。
A．管制
B．征收
C．监管
D．征税
E．充公
【答案】ABDE查看答案
【解析】房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的。
15．房地产难以变现是由于它（　　）。
A．保值增值　
B．价值量大
C．易受限制　
D．不可移动
E．独一无二
【答案】BDE查看答案
【解析】难以变现又称变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一段较长的时间才能脱手。
16．下列房地产属于按开发程度划分的房地产是（　　）。
A．生地
B．收益性房地产
C．在建工程
D．工业房地产
E．现房
【答案】ACE查看答案
【解析】房地产按照开发程度分为5类，包括：①生地，是指不具有城市基础设施的土地；②毛地，是指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地；③熟地，是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地；④在建工程，是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产；⑤现房，是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。
17．“五通一平”中的五通除了指道路、排水外，还指的有（　　）。
A．燃气　
B．电力
C．热力　
D．电信
E．供水
【答案】BDE查看答案
【解析】熟地按照基础设施完备程度和场地平整程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。其中，“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。
18．下列房地产属于收益性房地产的是（　　）。
A．写字楼　
B．政府办公楼
C．商场
D．农地
E．部队营房
【答案】ACD查看答案
【解析】收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。BE两项属于非收益性房地产。
19．按经营使用方式划分的房地产类型有（　　）。
A．自用型房地产　
B．收益型房地产
C．出租型房地产　
D．营业型房地产
E．使用型房地产
【答案】ACD查看答案
【解析】房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。
20．写字楼属于（　　）。
A．非收益性房地产　
B．收益性房地产
C．出售型房地产
D．出租型房地产
E．自用型房地产
【答案】BCDE查看答案
【解析】写字楼是既可以出租、销售又可以自用的房地产。写字楼在本质上具有直接产生经济收益的能力，因而属于收益性房地产。
三、综合题
（一）
某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。[2011年真题]
1．该房地产开发项目的楼面地价为（　　）元/平方米。
A．1000
B．2000
C．4000
D．8000
【答案】B查看答案
【解析】楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地总价/（总面积×容积率）。则该房地产开发项目的楼面地价=80000000/（10000×4）=2000（元/平方米）。
2．该开发用地的土地使用期限为（　　）年。
A．30
B．40
C．50
D．70
【答案】B查看答案
【解析】目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。此宗土地为商业用地，因此土地使用期限为40年。
3．该房地产的现状为（　　）。
A．建设用地
B．在建工程
C．期房
D．现房
【答案】B查看答案
【解析】房地产按照开发程度可以分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房五类。其中，在建工程是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。该宗土地现正进行开发建设，尚未建成，属于在建工程范畴。
4．对该房地产现状进行估价，可采用的估价方法有（　　）。
A．成本法
B．收益法
C．假设开发法
D．基准地价修正法
【答案】AC查看答案
【解析】房地产估价的方法包括：①比较法，又称市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。②成本法，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。③收益法，又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。④假设开发法，又称剩余法、预期开发法、开发法，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
5．2010年1月1日建成时，购房者的土地使用期限为（　　）年。
A．38
B．40
C．37
D．50
【答案】C查看答案
【解析】该土地总的使用年限为40年，由于建设占用了3年的时间，因此购房者还有37年的使用时间。
（二）
一房产公司投资3000万元购买了天津某高新技术开发区土地使用权150亩，经过半年的平整使一块生地变成了熟地，并投资建设大型购物中心，当时认为发展机遇特别好，但等项目建成后，却发现本区的购物消费潜力不大，只得改造成一办公楼，致使损失一亿多元。
1．本案例体现了土地市场的（　 ）特点。
A．区域性
B．低流动性
C．权利主导性
D．垄断性
【答案】AB查看答案
【解析】由于土地的自身地理位置固定不变，使土地市场具有区域性、低流动性。本案例中，体现了土地的这两种特点。
2．本案例中涉及的房地产市场有（　　）。
A．土地市场
B．房地产二级市场
C．房地产中介服务市场
D．房地产经纪市场
【答案】AB
【解析】房地产一级市场即建设用地使用权的出让。房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。
3．按照房地产业的行业细分，本案例中，出现严重损失的很大一部分责任在于（　　）业。
A．房地产开发经营
B．物业管理
C．房地产咨询
D．房地产经纪
【答案】C
【解析】房地产咨询是指房地产咨询机构和房地产咨询人员为房地产活动的当事人提供有关房地产法律法规、政策、信息、技术等方面的咨询、顾问服务的活动。现实中的具体房地产咨询业务主要有房地产市场调研、房地产项目可行性研究、房地产开发项目策划等。在本案例中，房地产咨询没有充分考虑项目建成后区域内购物消费潜力不大的问题。
4．本案例中，由大型购物中心改造成办公楼的房地产属于（　　）。
A．非收益性房地产
B．收益性房地产
C．办公房地产
D．商业房地产
【答案】BC查看答案
【解析】判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。本案例中，办公大楼具有在本质上直接产生经济收益的能力，属于收益性房地产；办公房地产是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，包括商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼。
5．生地和熟地的主要区别在于（　　）。
A．草地覆盖率
B．土地使用频率
C．是否具有城市基础设施
D．土地是否平整
【答案】CD查看答案
【解析】按照房地产开发程度，可以把房地产分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。生地是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地；熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。

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