周友梅《资产评估学基础》（第3版）笔记和课后习题（含考研真题）详解

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内容简介
目录
第1章　绪　论
　1.1　复习笔记
　1.2　课后习题详解
　1.3　考研真题与典型题详解
第2章　资产评估主体、程序与报告
　2.1　复习笔记
　2.2　课后习题详解
　2.3　考研真题与典型题详解
第3章　资产评估的基本方法
　3.1　复习笔记
　3.2　课后习题详解
　3.3　考研真题与典型题详解
第4章　流动资产评估
　4.1　复习笔记
　4.2　课后习题详解
　4.3　考研真题与典型题详解
第5章　机器设备评估
　5.1　复习笔记
　5.2　课后习题详解
　5.3　考研真题与典型题详解
第6章　房地产评估
　6.1　复习笔记
　6.2　课后习题详解
　6.3　考研真题与典型题详解
第7章　无形资产评估
　7.1　复习笔记
　7.2　课后习题详解
　7.3　考研真题与典型题详解
第8章　长期投资评估
　8.1　复习笔记
　8.2　课后习题详解
　8.3　考研真题与典型题详解
第9章　企业价值评估
　9.1　复习笔记
　9.2　课后习题详解
　9.3　考研真题与典型题详解
第10章　资产评估准则
　10.1　复习笔记
　10.2　课后习题详解
　10.3　考研真题与典型题详解
                                                                                                                                                                                                    内容简介                                                                                            


　　《国内外经典教材辅导系列?财会类》是一套全面解析当前国内外各大院校财会类权威教科书的辅导资料。我国各大院校一般都把国内外通用的权威教科书作为本科生和研究生学习专业课程的参考教材，这些教材甚至被很多考试（特别是硕士和博士入学考试）和培训项目作为指定参考书。这些国内外优秀教材的内容有一定的广度和深度，给许多读者在学习专业教材时带来了一定的困难。为了帮助读者更好地学习专业课，我们有针对性地编著了一套与国内外教材配套的复习资料，整理了各章的笔记，并对与本书相关的历年考研真题进行了详细的解答。
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内容预览
第1章　绪　论
1.1　复习笔记
第一节　资产评估的产生与发展
一、资产评估的产生与发展阶段
（一）简单评估阶段
简单评估是对财产的偶然的、直观的评价。具有如下特点：
1．直观性；
2．非专业性；
3．无偿性。
（二）经验评估阶段
与简单评估阶段相比，经验评估阶段的评估结果比较可靠，但还未能实现评估工作的规范化。具有如下基本特点：
1．评估人员具有一定的评估经验和专业水平，评估业务也比较频繁；
2．评估人员对资产评估业务进行有偿服务；
3．估价对象的种类、估价活动、估价手段与方法等带有个别性、偶然性、经验性。
（三）规范评估阶段
规范评估是在经验评估的基础上发展而来的。资产评估管理机构或行业自律协会开始制定统一的评估准则，对评估师的职业道德规范和评估工作程序作出明确、具体的规定。
（四）科学评估阶段
科学评估是指把现代科学技术和管理方式引用到资产评估中来，采用科学的方法和手段对被评估资产进行评估的过程。具有如下特点：
1．现实性；
2．市场性；
3．预测性；
4．公正性；
5．咨询性。
二、中国资产评估的发展演进过程
（一）探索阶段
在探索阶段，资产评估工作还不完善、不规范，也缺乏科学的估价方法。严格地说，它只属于清产核资（清查资产、核实资金）。
（二）确立阶段
在我国，真正科学意义上的资产评估行为和资产评估行业产生于20世纪80年代末期。
（三）快速发展阶段
第二节　资产评估的定义、特点与作用
一、资产评估的定义和基本要素
（一）资产评估的定义
资产评估，即资产价值形态的评估，是指专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对评估时点资产进行评定与估算的行为。
（二）资产评估的基本要素
一项资产评估工作至少应该包括以下六个基本要素：
1．资产评估的主体，即从事资产评估的专门机构和人员；
2．资产评估的客体，即被评估的对象；
3．资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因；
4．资产评估的标准，即资产评估机构在资产评估中所遵循的时间标准和价格标准等；
5．资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤；
6．资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法。
二、资产评估的特点
（一）市场性
市场性是资产评估区别于其他会计活动的显著特征。资产评估的市场性表现在以下两个方面：
1．资产评估需要模拟市场来作为资产估价的依据；
2．评估结果的有效性要受市场检验。
（二）公正性
资产评估的公正性是指资产评估行为相对于评估当事人具有独立性，资产评估过程及其结果只服从于资产评估对象及评估时的各种主客观条件，而不倾向于各当事人的任何一方。资产评估的公正性表现在以下两个方面：
1．资产评估机构和评估人员保持超然独立的地位，这是公正性的组织基础；
2．资产评估人员必须按公允、法定的准则和规程执业，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。
（三）咨询性
咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
（四）动态性
资产评估确定的是交易时点所显现的资产价值，由于资产价值因其交易环境、要素配置条件的不同而不断变化，因而资产评估的资产价值计量是动态的。
三、资产评估的作用
（一）咨询作用
咨询的作用是指资产评估的结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身虽然没有强制执行的效力，但可以作为当事人要价和出价的参考。资产评估给相关当事人提供的有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。
（二）鉴证作用
鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对资产交易的现时价格做出的独立判断，而举证则为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理、持之有据。
资产评估的鉴证作用主要表现在：
1．资产评估是以从事专业鉴别和举证为主要内容的服务性活动；
2．资产评估行业的发展状况和水平在很大程度上与资产价值鉴证（非权属鉴证）方面所具备的整体能力相关；
3．尽管资产评估的这种鉴证活动一般并不具有法律效力，但仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，评估师必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。
（三）促进作用
资产评估是揭示、发现、公正衡量资产价值的专业手段，通过专业性服务，资产评估在市场经济中的促进作用日益增强：
1．促进市场资源优化配置；
2．推动资本市场良性运行；
3．维护社会公共利益；
4．提升行业社会公信力；
5．提高行业规范化水平和执业质量；
6．维护市场经济秩序以及对外开放环境下的国家利益。
第三节　资产评估的对象、目的和价值类型
一、资产评估的对象
（一）资产的概念
资产，是指经济主体拥有或控制的、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的资源。资产评估中的资产具有以下基本特征：
1．资产必须是经济主体拥有或控制的；
2．资产必须能以货币计量；
3．资产是能够给经济主体带来经济利益的资源。
（二）资产的分类
1．按资产是否具有综合获利能力分类
按资产是否具有综合获利能力分类，资产可以分为单项资产、资产组合和企业整体资产。
2．按资产的存在形态划分
在我国的资产评估中，按资产评估客体的存在形态划分，通常可以分为有形资产和无形资产。
3．按资产能否独立存在划分
按资产能否独立存在划分，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
4．按资产的工程技术特点划分
按资产评估客体的工程技术特点划分，可以分为流动资产、机器设备、无形资产、房地产、长期投资、金融不良资产。
（三）需要利用评估技术服务的其他经济事项
需要利用评估技术服务的其他经济事项是指只要能以货币计量，而且这种计量需要利用估值的理论、思路和技术才能实现计量目的的经济事项。例如债务、成本费用、获利能力等。
二、资产评估的目的
资产评估的目的是指资产评估服务于什么样的资产业务。资产评估的目的分为一般目的和特定目的，一般目的包含特定目的，特定目的则是一般目的的具体化。
（一）资产评估的一般目的
资产评估的一般目的是由资产评估的性质及其基本功能决定的。如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。公允价值之所以能够成为资产评估的一般目的，这与公允价值自身的特性是紧密相关的，即与公允价值的表现形式具有集合性、相对性和时间性特点紧密相关。
1．集合性
公允价值的集合性主要表现在它可以是各种资产在与之相匹配的市场及交易条件下合理交易结果的估计值的集合和概括。
2．相对性
公允价值的相对性主要是指，对于具体资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一个相对值。当该资产处于正常使用及正常市场条件下时，存在一个与此条件相对应的合理价值；而当该资产处于非正常使用及非正常市场条件下时，同样存在一个与之相对应的合理价值。
3．时间性
公允价值的时间性是指公允价值随时间的变化而变化的特性。
（二）资产评估的特定目的
资产评估的特定目的是评定与估算特定资产在给定条件下的公允价值。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。我国资产评估实践主要用于以下方面：
1．资产转让；
2．企业兼并；
3．企业出售；
4．企业联营；
5．股份经营；
6．中外合资、合作；
7．企业清算；
8．抵押；
9．担保；
10．企业租赁。
（三）资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用
1．资产评估的特定目的是界定评估对象的基础；
2．资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束性；
3．资产评估的特定目的对于资产评估中具体参数的选择具有约束性。
三、资产评估的价值类型
（一）资产评估的价值属性
资产评估的价值属性是指资产的交换价值或资产的价格（范畴），主要解决资产价格的决定与量化问题。
（二）资产评估的价值类型的概念
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，是资产评估价值“质”的规定性，即价值内涵。
（三）资产评估的价值类型内涵
1．市场价值
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
市场价值的特征表现在：
（1）市场价值是一种经过严格定义的价值，只有同时满足该定义中的全部条件才能构成市场价值；
（2）市场价值是一种理想状态下的价值；
（3）市场价值是交易假设条件下与资产最佳用途相对应的价值；
（4）市场价值不是个性化的价值。
2．市场价值以外的价值（非市场价值）
市场价值以外的价值也称非市场价值、其他价值，是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。主要包括：
（1）投资价值
投资价值，是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，也称特定投资者价值。
（2）在用价值（持续经营价值）
在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产并按其正在使用的方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
（3）清算价值
清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
（4）残余价值
残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
（四）价值类型与特定目的、评估方法的关系
1．价值类型与特定目的的关系
资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定资产业务所决定的，对资产评估价值类型的选择具有约束作用。在具体评估操作过程中，评估结果的价值类型要与已经确定了的时间、地点及市场条件下的资产业务相匹配、相适应。
2．价值类型与评估方法的关系
资产评估价值类型说明的是资产评估价值的内涵，具有质的规定性，评估方法则是评估价值的量化过程。评估价值是价值类型与评估方法即评估价值质的规定和量化过程共同作用的结果。引起评估价值差异的因素，既有价值类型不同的原因，也有方法运用差异的原因。科学选择资产评估价值类型是资产评估具有科学性和有效性的根本前提。
第四节　资产评估的假设与原则
一、资产评估假设
资产评估假设，是对资产评估领域未知的事物，根据客观的存在状况和发展趋势所做出的合乎逻辑的认定。
（一）基本情景假设
资产评估的基本情景假设即交易假设。交易假设是指假定被评估资产已处于交易过程中，根据交易条件等模拟市场进行估值。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
（二）市场条件假设
1．公开市场假设
公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设是假定资产拟进入的市场是一个公开市场。公开市场假设还假定资产用途可以随便选择，从而发挥其最大、最佳效用，即资产可以被用于法律和政策允许的最佳用途，从而为其持有人带来最大收益。
2．非公开市场假设
非公开市场假设是对所有不能满足公开市场假设条件的其他市场条件的界定，如有限交易主体假设、关联交易主体假设、快速变现假设等。在非公开市场假设下，市场交易价格可能会偏离正常的市场价格。
①有限交易主体假设
该假设是假定交易时间或参与交易的市场主体数量有限的市场，这样的市场并非一个充分活跃的市场，市场可能会出现买方或卖方市场；
②关联交易主体假设
该假设是假定参与交易的市场主体存在着某种利害关系，这样的市场并非充分竞争的市场；
③快速变现假设
该假设是对资产在非公开市场条件下被追出售或快速变现条件的假定说明，即假设资产所有者在某种压力下，或经协商，或以拍卖方式将其资产强制在公开市场上出售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊性。
（三）交易对象状况假设
1．持续使用（持续经营）假设
持续使用假设是指设定被评估资产正处于使用状态，这些处于使用状态的资产还将继续使用（经营）下去。持续使用假设要求一般情况下不能按把资产拆零出售所得收益之和来评估资产价格，即应该把资产看成一种获利能力而不是物的堆积。
资产继续使用的方式有：
（1）在用续用；
（2）转用续用；
（3）移地续用。
2．利用程度假设
评估对象利用程度假设是对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说明。根据评估对象的差异，评估对象利用程度假设可以划分为整体资产利用程度假设和单项资产利用程度假设。
（四）环境假设
环境假设是对评估对象使用或经营的外部环境以及进行资产评估时所面对的条件的界定或假定性说明，包括宏观环境假设和微观环境假设。
1．宏观环境假设
宏观环境假设主要是对国家产业经济政策、税收货币政策、价格利率汇率政策等全局性的外部因素，以及行业竞争、市场竞争等因素的界定或假定性说明。
2．微观环境假设
微观环境假设主要是对资产评估的具体条件（如资料信息来源的可靠性、完整性和真实性）的界定或假定性说明。
资产评估假设除了从限定条件约束的内容角度分类外，还可以根据评估假设设定条件的真实程度划分，可以分为真实性条件假设（一般假设）、不确定条件假设（特别假设）和非真实性条件假设等。
二、资产评估的基本原则
（一）资产评估的工作原则
1．独立性原则；
2．客观性原则；
3．科学性原则；
4．专业性原则。
（二）资产评估的技术原则
1．预期收益原则；
2．供求原则；
3．贡献原则；
4．替代原则；
5．评估时点原则。

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